地产龙头狂飙突进5年
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-01-28 09:44
希望总结是有意义的：根据易居房地产研究院提供的数据，2005年—2009年五年中，上海通过公开出让渠道一共卖了1545幅土地，总计69211958平方米，可建建筑面积96241956平方米，卖地收入23854804万元。
其中，2005年上海卖了110幅土地共收入2494553万元，到了2009年这一年，狂卖442幅收入9952300万元，涨了近4倍。
疯狂！我们只想冷静下来看清楚过去5年里上海楼市的真相。为什么选择2005年这个时间节点？2004年底2005年初，上海一手房成交均价破万，当时有不少人觉得上海房价已经太高了，但大部分人都没能料到这仅仅是一个疯狂时代的开始。
如今，均价一万，已是遥远的梦想；均价两万，已很难在上海中环以内找到合适房源。没有人想象得到它的天花板。
2009年底2010年初，楼市调控政策再次接踵而至，声势不可谓不大，但地方政府、开发商、专家等等几乎异口同声“2010楼市稳中有升”。可是，对当前房价只能无奈叹息的人，不可否认依然在数量上为大多数。
站在一个普通消费者的角度不禁要傻傻地问：既然大部分人都买不起，为什么房价还要“稳中有升”？这个问题并不那么简单。
“上海市政府已经就房价上涨采取了应对措施，预计2010年资产价格走势会比2009年更平缓一些。”日前在上海统计局年度新闻发布会上，上海市统计局总经济师、新闻发言人蔡旭初这样说。
在接连的采访中，对于上海楼市乃至全国楼市这5年，多位专家、研究人员、业内人士等都觉得很难说得清楚。“究竟是哪些人买走了上海的房子？”是采访中记者希望了解的一个小问题，但不止一家从政府部门获取成交数据的研究机构表示：买家的信息，出于保密的需要，难以统计。
上海“三步曲”
过去5年的楼市，没有最高，只有更高。
2004年11月15日，上海市房地产网上成交均价首次突破万元，达到10031元／平方米。到2009年第四季度开始，上海新房成交均价已站上2万元/平方米的高位。
“5年成交均价翻番的背后，具体楼盘价格的涨幅，远甚于此。由于在新盘量的区域构成中，郊区楼盘的比例呈现逐年增加的特点，掩盖了市区楼盘两倍以上甚至四五倍的实际涨幅。”沪上资深地产人士柴一峰指出，5年前，内环内新盘万元左右的价格依然可寻，但如今，几乎难在内环内找到低于5万元的一手房。
5年前“上海房价将实现3、2、1（分别是内、中、外环均价3万元、2万元、1万元）”的说法，还是让不少业内人士唏嘘并怀疑。仅仅用了不到两年时间，2007年的上海房价已经提前实现“3、2、1”，于是新的“5、3、2”理论又被提出，同样遭到很多质疑。可是现在，“5、3、2”已几乎成为上海房价区域结构的真实写照。
上海成立时间最早的独立研究机构之一——方方地产咨询机构，最新发布的《上海商品房市场年鉴（2005－2009）》披露，供应方面，从2005年2343万平方米的供应高峰，到2008年1235万平方米的供应低谷，再到2009年1346万平方米微幅放量，上海楼市呈现v形走势。
方方地产咨询机构分析师赵豫川指出，成交方面，呈现宏观调控为主导的行情走势，2005年与2008年为成交低谷，而2006、2007与2009年则出现反弹格局。
“值得注意的是，尽管供求走势有起有伏，而商品住宅价格则呈现逐年攀升的态势。2006年，上海商品房均价不足9653元/平方米，2009年，这一价格已大幅拉升至16185元/平方米。”方方地产咨询机构房产咨询部经理李艳表示，交易结构正在逐步偏向一些高单价、高总价的项目。特别是2009年，除了一些高端公寓、高端别墅表现抢眼外，市场普遍的提价效应也是造成交易均价猛增的重要原因。
中房指数华东研究院副院长陈晟告诉本报记者，这5年中，上海楼市从价格上实现了对北京的追赶和全面超越并最终成为全国楼市的龙头。
可以说，2005年开始，中国楼市进入了疯狂的周期，而“上海时代”则成为这个周期的代名词。
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