地产龙头狂飙突进5年
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-01-28 09:44
炒家、土地、货币三要素
谁缔造了这样一个上海楼市？
和以往多次针对楼市的调控一样，眼前政策重拳频出的新一轮调控，也把打击投机、遏制投资的炒作行为作为调控重点。表面来看，以温州炒房团为代表的楼市投资、投机者对市场的疯狂有不可推卸的责任。
21世纪不动产数据监测中心提供的数据显示，在上海二手房市场，近几年每年来自外地的买家超过3成。其中2007年外地买家占34.28％，2008年为32.78％，2009年达到37.71％。
事实上投资客更加集中在一手房市场，二手房市场上投资客更多扮演的是卖家角色。可是，对于一手房市场的买家构成真实情况，不管是官方公开、非公开的数据还是研究机构能够掌握的资料，都难以完全进行披露。
一个公开的秘密是，在不少炒作严重的楼盘和区域，投资投机客买下了其过半甚至更多的房源，并不稀奇。只是不管是开发商还是当地政府，有意无意地屏蔽这些数据。
对于自住、投资两大类需求在楼市舞台中各自的表现，中原地产研究中心对2009年的描述是：一季度，自住需求为主，价格走势相对平稳；二季度，投资需求发力，成交量创出历史新高，成交价格快速上扬，并一举超越历史最高峰；三季度，需求略回落，价格过快上涨，部分刚性需求和改善性需求受到抑制；四季度，出于对2010年政策的担忧，自住需求重回，买卖双方入市意愿均有所加强，楼市成交再度活跃，成交量连续回升。
过去5年中，有太多来自外地甚至海外的公司希望在上海能有一席之地，蜂拥而至的房企成为上海楼市疯狂一股不可忽视的推动力，土地市场也因此火爆异常。刚刚在香港上市的宝龙集团董事长许健康告诉本报记者，上市后，宝龙第一时间将总部迁至上海。
易居房地产研究院提供的数据显示，众房企哄抢之下，上海土地的疯狂甚至超过了房价。上海公开出让的住宅土地成交价格显示，2005年—2009年5年中，成交楼面均价分别为3512元/平方米、2254元/平方米、3751元/平方米、3560元/平方米、7488元/平方米。
“2009年成为上海地价井喷的一年，除了楼市发展周期等常规因素之外，信贷放量、开发商资金重组是最关键的原因。”易居中国分析师薛建雄坦言，由于前几年国内信贷政策基本平稳、货币发放量稳定，即使在房价同样飙升的2007年，受资金的影响，土地价格也并未出现过大波动。
调控下的上涨
就表象而言，2005年—2009年的上海乃至全国楼市，呈现涨一年调一年的波动。但波动仅仅体现在成交量方面，成交价格基本保持始终向上的走势，这也成为近几年楼市调控屡屡被诟病的一个重要原因。
令接二连三的调控失效的关键究竟是什么？
“回顾2004年来历史发现，房地产业历经政策千锤百炼，货币政策是关键。”陈晟坦言，在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。
不难发现，房地产业1998年“房改”特别是2003年明确房地产业支柱产业地位以来，房地产业成为国家调控重点，几乎每年都有各种政策出台，但只是2008年，在持续的从紧货币政策和宏观经济增速放缓的大背景下，中国房地产才首次出现真正的调整。
充裕货币助推下，资产价格快速飞涨，令国际性房地产投资参数在上海为代表的楼市面前集体失灵。在信贷政策基本不变的前提下，仅在增加交易成本等方面着力的调控政策，显然难以遏制这一资产泡沫化的洪流。
上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，5年间上海房地产价格快速上涨，而房屋的租金涨幅远远低于房价涨幅，2009年，上海各大物业长线投资回报率已经下降到历史最低值，平均不足2％，上海市大部分房屋年租金收益率已低于同期一年期银行贷款利率。“投资者会在租金收益低于社会平均投资回报的情况下依然勇敢买入，关键原因在于目前投资者投资房地产已完全忽略了资金回报率来计算房价，资产价格上涨几乎成为投资的唯一目标。对于海外资金而言，还有人民币升值的因素刺激。”
事实上，投资房产最大的收益是土地升值带来房产的收益，这条准则从2005年被沿用至今。
2009年上海及各地地王频出，即使是2009年初进入楼市的购房者，初步测算，在财务杠杆作用下的自有资金收益率普遍超过200％。
房价、房地产的难题，关键就看货币信贷政策了。
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