调整期的房企选择：进退上海费思量
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-01-28 09:45
目前，上海楼市高点回落的迹象已非常明显，继此前豪宅类物业出现量价领跌之后，量价齐跌正在逐步向整个市场蔓延。
最新一周（1月18日—24日）成交数据显示，该周上海全市仅成交14.19万平方米商品住宅房源，在之前持续3周下滑后，再度下滑17.2％。这个成交量是2009年2月9日以来近50周最低水平，而2009年1、2月份是受金融危机影响楼市最低迷时期。销售的低迷也导致了开发商供应的缩幅，该周仅11个楼盘推出13.9万平方米新房源，环比下滑12.5％。平均成交价格环比大幅下滑9.8％，跌回到2万关口以内，为19361元/平方米。
对众多全国性开发商而言，去年乃至在过去的5年中，上海市场一直是个必争之地。正如疯狂的2009年，上海市场为众多房企的全年业绩作出了巨大贡献。但是，如今上海市场的调整几乎难以避免，而二三线城市的投资已逐渐进入正轨，“上海，是进是退？”是许多房企目前需要考虑的重要战略问题。
业绩大户
中证证券最新的研究报告预计，2009年房地产行业整体业绩增速将超过50％，2010年行业利润增长可能放缓，但大幅回落的概率不大。从多家房地产公司近期公布的2009年销售业绩快报可以看出，2009年四季度以来部分房地产公司销售额继续呈爆发式增长，部分公司净利润增幅超过200％。
“上海市场的发力对许多房企全年的业绩表现至关重要。”龙湖地产上海营销部门的有关人士表示。龙湖地产最新发布的2009年全年销售业绩披露，2009年1—12月实现合同销售金额183.4亿元，销售金额和面积同比大幅增长，其中2009年龙湖上海、西安公司合同销售金额合计超过30亿元，同比增幅逾2倍。
去年，上海市场成为许多房企实现业绩突破的关键。
方方地产咨询机构的《上海房地产市场2009年年报》披露，截至2009年12月底，上海市商品房交易总金额与总交易面积分别实现3863亿元、3062万平方米，交易金额较去年猛增一倍，交易量也超过2008年同期的五成。
从房地产企业的市场表现看，各类企业业绩也都远超过于2008年同期。外资、港资背景企业2009年表现同样优异，新加坡背景的仁恒，港资的瑞安、和黄与中信泰富四家企业均进入年度前十强行列，境外企业占据如此高的市场份额，这很大程度得益于高端住宅市场今年异乎寻常的表现。
此外，上海本土开发商中，复地集团、农工商集团、城开集团、新长宁集团都在30强之列，占据较大市场份额，其中城开集团开发的万源城一个项目即取得38.29亿元销售额，位列单个楼盘业绩的第三位。
从房价角度看，2009年上海商品住宅平均交易价格约为16000元/平方米，累计涨幅超过六成，整体涨幅水平高于2007年。对比全年市场份额最大的十家开发企业的销售额，可发现，绿地集团与保利地产（600048）实现交易的商品住宅的平均销售价格约为13500元/平方米，其中保利地产开发的保利叶都项目，以23万平方米销售面积获得单个楼盘销量榜首；大华集团与金地集团（600383）实现的交易均价则达到16500元/平方米，万科上海公司平均售价超过17000元/平方米，表现突出。
不过，方方地产咨询机构房产部经理李艳提醒，2009年上海市场竞拍地块的楼板价几近零利润的占到地块总数的四成，比对2009年六成的房价涨幅，土地市场和房产市场同步高歌猛进的背景下，应该以更理性心态来预期2010年上海房地产市场。
高点风险下的进退抉择
调整如期而至。
易居中国分析师薛建雄指出，受供应量大幅下滑和银行暂停放贷的影响，上海楼市的供、求、价全面下滑。其中，14.19万平方米的周成交量创下了近50周新低，接近金融危机后楼市最低迷的去年1、2月份水平。“供、求、价的全面下滑，意味着上海楼市已大幅降温；但保持了近一年的供不应求趋势依然没有改变，一些优质楼盘依然是开盘就销售一空。不过，随着开发商手上持有房源量的增加，预期到春节之后供不应求的局面就可能改为供过于求。”
业内人士分析，中小开发商因为项目到了中后期，成本已收回又没有新增项目可投资，在市场不是很有利的情况下，选择放缓推盘销售。一些只有数个项目的开发商，在成本比较低没有资金压力的情况下，也会放缓推盘。
过去几年千方百计想挤破头进来的上海市场，在新一轮的投资环境中，变换为进退失据。当疯狂5年的上海楼市从高点开始回落，兵家必争之地或许在瞬间成为兵家必“避”的“烫手山芋”。由此，二三线城市被推到了前台。中证证券报告指出，一些二三线城市的房地产公司业绩增幅可能超过100％。
随着近几年上海地价节节攀升，一些原本决心进军上海市场的外地实力房企，或推迟了入沪计划或干脆转变策略放弃高成本入沪。上海地价房价不出现充分调整，过高的入市门槛也将对市场的整体长远发展产生更多负面影响。
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