楼市调控下的上涨：地产龙头狂飙突进5年
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-01-28 11:59
调控下的上涨
就表象而言，2005年—2009年的上海乃至全国楼市，呈现涨一年调一年的波动。但波动仅仅体现在成交量方面，成交价格基本保持始终向上的走势，这也成为近几年楼市调控屡屡被诟病的一个重要原因。
令接二连三的调控失效的关键究竟是什么？
“回顾2004年来历史发现，房地产业历经政策千锤百炼，货币政策是关键。”陈晟坦言，在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。
不难发现，房地产业1998年“房改”特别是2003年明确房地产业支柱产业地位以来，房地产业成为国家调控重点，几乎每年都有各种政策出台，但只是2008年，在持续的从紧货币政策和宏观经济增速放缓的大背景下，中国房地产才首次出现真正的调整。
充裕货币助推下，资产价格快速飞涨，令国际性房地产投资参数在上海为代表的楼市面前集体失灵。在信贷政策基本不变的前提下，仅在增加交易成本等方面着力的调控政策，显然难以遏制这一资产泡沫化的洪流。
上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，5年间上海房地产价格快速上涨，而房屋的租金涨幅远远低于房价涨幅，2009年，上海各大物业长线投资回报率已经下降到历史最低值，平均不足2％，上海市大部分房屋年租金收益率已低于同期一年期银行贷款利率。“投资者会在租金收益低于社会平均投资回报的情况下依然勇敢买入，关键原因在于目前投资者投资房地产已完全忽略了资金回报率来计算房价，资产价格上涨几乎成为投资的唯一目标。对于海外资金而言，还有人民币升值的因素刺激。”
事实上，投资房产最大的收益是土地升值带来房产的收益，这条准则从2005年被沿用至今。
2009年上海及各地地王频出，即使是2009年初进入楼市的购房者，初步测算，在财务杠杆作用下的自有资金收益率普遍超过200％。
房价、房地产的难题，关键就看货币信贷政策了。
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