东方海外上海囤地9年 四地块获利超过40亿
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 2010-01-28 14:19
天平路项目4年价格翻番
东方海外通过上海地皮的买卖，获得了丰厚的收益。
以上述天平路地块为例，东方海外2005年购入的价格仅为2.9亿元。该公司对凯德置地承诺，一旦天平路地块由于“闲置土地”而被扣押或收回，将转回地皮权益5亿元。这也意味着，在仅仅四年多时间中，上述地块的价格上涨了近一倍。
相比天平地块，上海其他几幅地块的升值幅度更大。长宁区88街坊32/8丘地块购入时的价格仅为14.8亿元，现在的估值已经达到43.2亿元；同在2006年购入的南码头地块，当年的购入价格是4.8亿元，现在的估值已经达到了12.6亿元。
至于早在2001年就被收购并开始动迁的长乐路地块，由于无法确切了解东方海外当年的土地出让支付金额和动迁成本，因此无法估算上述项目的获利情况。但由于上述地皮时间年代较早，当时上海住宅价格低廉，2002年东方海外在发展该项目之初，也仅仅预计该项目的销售价格在1.5万~2万元/平方米，而该区域目前的新房销售价格可以达到10万元/平方米。
上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，事实上，土地价格的涨幅远远要高于房价的涨幅。按照这一逻辑推测，东方海外长乐路项目的实际收益可能超过想象。
由此计算，东方海外出售上海的四地块，利润至少达40亿元。
炒地利润高于行业平均值
今年年中，全国土地勘测规划院地价所所长赵松向 《每日经济新闻》记者表示，算上约30%的建安成本，12%~15%的税费成本，房地产行业的整体利润率在30％~40%之间。
钱生辉投资咨询有限公司的总经理钱生辉则认为，一般情况下，开发商的项目年回报预期在30%左右，即一个开发周期在三年左右的房地产项目，平均利润率大概是150%至200%。
如果按照上述标准，东方海外2005年和2006年购置的部分土地项目，在前期未投入一分钱的情况下，已经获取了远高于行业平均值的利润率。
值得注意的是，大部分开发商在开发房地产项目的过程中，须为土地价格上涨获得的额外收益缴纳税率为30%~60%的土地增值税，但东方海外通过股权转让方式出售项目，却无需支付上述高额土地增值税。
上海市财税局12366热线的工作人员昨日向《每日经济新闻》记者表示，转让项目公司股权属于企业的股权重组，按照现有政策法规规定，如果在重组过程中，项目公司未获取土地或房屋转让的收益，那么股权所有人将无需支付土地增值税。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，东方海外的上述行为是典型的“炒地皮”，“就是把土地闲置一旁，坐等升值，这既浪费土地资源，也导致房价因为供应上不来而上涨。”
对于“炒地”的质疑，东方海外地产管理公司投资公关部沈先生回应说，“炒地是小公司做的，我们是大公司，不会做这种事。”他表示，公司在内地开发房地产，九成功夫花在与政府协商修改批文上，一成功夫花在项目发展上。在此之前，东方海外上海公司一直在就批文事项与政府修改、协商。
对于上海市规土局1月8日拟会同相关区政府收回并督促东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块开工一事，沈先生回应称，该公司所购的并非发展物业的地块，而是一个俱乐部。
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