东方海外上海囤地9年 四地块获利超过40亿
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 2010-01-28 14:19
重拳整治囤地导致贱卖？
虽然东方海外通过炒卖地皮获得了极高的收益，但有业内人士认为，凯德置地150亿元的收购价格，实际上是“腰斩”了东方海外所持土地的估值，“仅卢湾区长乐路项目就值这个价”。
业内有分析认为，东方海外之所以愿意亏本卖地，主要是因为其主营的航运业务去年接连亏损，需要通过出售地产项目来弥补账目上的损失。
但也有分析称，东方海外集中出售上海的优质地皮，和国务院以及上海市严格处理土地闲置有关。
1月20日，上海市规划和土地资源管理局发布了 《关于本市开展闲置土地登记的公告》，规定在土地出让合同中规定了开工时间但逾期未开工的、未规定开工时间但已领取《建设用地批准书》满一年未开工的，以及既未规定开工时间也没有领取《建设用地批准书》的三种类型闲置地块均须进行闲置土地登记。
1月21日，上海市规划和土地资源管理局一位负责闲置土地窗口的工作人员向 《每日经济新闻》记者表示，不管是已经开工的项目，还是项目部分用地没有开工，只要开工时间超过合同期规定就算闲置地块，就应该进行登记。如果项目的一期已经完全竣工，而二三期项目时隔一年仍未动工，也一样要在各级规土局完成闲置土地的登记备案。
在中央及上海一连串的政策“重拳”之下，一些开发商被逼通过转让方式，迅速“清仓”旗下闲置的土地项目。
钱生辉说，最近有多名开发商找他，愿意以低价出售土地，一些优质地块的价格甚至只有区域内土地价格的一半。他认为，上述地块愿意低价出售，一个重要的原因便是上海目前正在进行的闲置土地治理。
政策漏洞难杜绝“炒地”
虽然上海近期打击囤地的政策的确迫使一些开发商迅速处理旗下的闲置土地，但是却难以改变行业内“炒地”的风气。
斯盖策划高级经理张宏伟说，政府部门打击囤地，可以严格规定土地的开竣工以及销售时间，严格执行土地闲置两年就收回的政策，并在土地拍卖、开发、销售各项环节中设定限制，使囤地现象大大减少。但是对于“炒地”，目前还没有现成的法律法规可以对开发商进行限制。事实上，开发商只要通过变更项目公司的工商登记，就能完成土地的股权转让。
事实上，全国房地产业内通过股权转让方式“炒地”的现象并不少见。此前，北京大龙地产在总资产只有29.4亿元的情况下吞进50.5亿元地皮，由于欠缴40亿元土地出让金，该地块被北京市国土局暂停在北京市土地交易市场进行出让交易活动的资格，该案例被业内认为是“炒地”失败的典型。
张宏伟说，对于通过工商登记变更公司股权进而实质完成土地储备转让的做法，目前执法部门尚无办法予以杜绝，要杜绝开发商 “炒地”，还有赖于有关部门出台新政策。
张宏伟还表示，短期内项目的开发收益要远远低于土地转让的收益，这使得很多开发商更愿意 “炒地”，而不是继续完成项目开发。如果这种情况不改变，那么“炒地”现象短期难以被消灭。
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