2009-2010年度全国房地产政策研究报告
http://www.haozhai.cn 文章来源: 易居研究院 2010-01-28 14:30
5、国四条与相关地方政策
国四条：国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出了四条意见：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
部分地方政府的配套落实政策：
（1）：上海：出台《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，内容对应于“国四条”。主要内容，一是严格执行国家各项房地产税收和金融政策；二是严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应；三是加快建立和完善住房保障体系，积极推进大型居住社区建设；加强房地产市场监测监管。
（2）南京：出台《关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展的意见》，内容也是四大部分，对应“国四条”的相关内容。强调了支持自主和改善型住房需求。
（3）北京：计划2010年可建成房屋的规划建筑面积在3000万平方米以上，保障性住房面积更是占到了50％以上。
（4）广州：市政府常务会议讨论并原则通过《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》，有关部门将按会议要求对该草案作最后修订，不日将颁布实施。
（5）深圳：2010年落实保障性住房35.06亿元的总投资，优先安排保障性住房用地，增强保障性住房的区域平衡性。
（6）杭州：一一落实国务院有关政策
（7）成都：从2010年1月1日起，经适房保障对象的家庭年收入线由4万元调至5万元，廉租住房租金补贴发放标准每平方米提高2元。
政策评析：“国四条”是今年以来国务院出台的第一个重量级的房地产调控政策。“国四条”出台的背景是我国宏观经济“保八”已无悬念，房地产市场量价处于阶段性高点。从经济平衡的角度，以及促进房地产业稳定健康发展的角度，调控政策介入房地产市场势在必行。
实际在“国四条”出台前，12月9日召开的国务院常务会议已经开始介入房地产调控，提出了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的政策部署。同日，国家发改委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”再到12月14日的“国四条”出台，短短一星期，中央三次重要会议上都涉及到了房地产政策，并且强度一次比一次加大。这透露出日益高涨的房价正在突破中央的容忍底线。如果说在国际金融危机正盛的时候，政府还能借助房地产业的投资和消费保持经济的增长，房价问题还不算突出的话，那么明年房地产发展的外部环境将发生巨大变化，政府不大可能再继续对房价快速上涨“睁一只眼闭一只眼”。
“国四条”的政策表述既有对传统政策的继承，也有一些新变化。“新变化”体现在落实住房保障的力度上将会前所未有的加强，虽然住房保障工作提出已经两年多了，但实际进展总是落后于政策要求，也间接地助长了房价的上涨。国务院常务会议提出要“遏制”房价的上涨，其政策表述强度空前，行政手段应该不在选择之列，增大普通住房供应则是平抑房价的主要手段。同时，国务院提出要“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。”这为后续更加严厉的调控埋下了伏笔。
从地方政府落实“国四条”的情况看，各地政府的行动还是比较积极，北京、上海、南京、杭州等都专门出台了相关执行细则，按照国务院的部署从四个方面去制定2010年的房地产政策。由于“国四条”中明确鼓励自住和改善型住房消费，因此，各地在具体执行细则中都加入了相关的措施，南京、杭州等地还有相应的补贴。
总体而言，“国四条”的政策对房地产市场而言是“中性偏空”，有可能造成阶段性的市场分水岭。但“国四条”的出台依然带有短期性质，并且需要各地政府去具体落实和解释，能否对高房价起到震慑作用还有待观察。
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