每年调整指导价能适应市场吗？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 广州日报　　 2010-01-29 09:45

    有政协委员提出去年房价涨得快，应提高二手房区域指导价

　　近期，有些政协委员提出，由于房地产价格涨得比较快，因此应提高二手房区域指导价，并且每年调整一次。对于这样的提议，有地产专业人士认为，指导价或对二手房市场来说是好事。但是也有地产人士认为二手房的价格决定因素主要是供求关系与政府政策。

　　专业人士：

　　指导价或是好事

　　对于去年二手房涨得较快的情况，启富置业市场部经理林晶表示，该指导价的提出总体是件好事，一方面有利于市民增进对市场的了解，另一方面有利于推进市场规范化运作。但是价格波动具有不定性，指导价格与物业真实价值偏离过大时，将会引起市场混乱。

　　世安居不动产总经理夏玉飞也认为，既然是指导价，也就仅仅具有参考价值，对二手房影响不大。决定二手房价格和成交量的关键因素，一是供求关系，二是政府政策。

　　汉鼎地产营销总监杨俏则表示，房价涨得快，而衡量一套房子是不是“豪宅”的二手房区域指导价却未随市场进行调整，因此造成部分二手房由普通住宅变为“豪宅”。从今年起，房龄在五年以内的“豪宅”交易时要全额征收营业税，相比去年税费大幅增加，导致买房人交易成本大增，成交量受到影响。

　　针对房价水平适时调整二手房区域指导价，并且形成固定机制定期调整，这在公平合理原则前提下有利于促进二手房成交量，有利于二手房市场稳定健康地发展。

　　去年二手房单价狂涨

　　据地产中介公司提供的数据显示，东莞的二手房价格从前年12月的3725元/平方米，到去年的12月，涨到了6237元/平方米。去年二手房价格涨了2512元/平方米。

　　据了解，去年春节后二手楼市回暖，在二三月份二手楼价回升到久违的“四”字头，且涨势迅速。据金信联行统计，去年2月份普通住宅均价4388元/平方米，3月份上升至4626元/平方米。买家多为自住客户，以80后为主，购买的户型也以小户型为主，这一时期成交的二房以下单位占了52％。仍在观望的是改善型客户和投资客户。

　　从现在来看，当时出现了不少性价比非常高的成交案例。像金地·格林小城年初5200元/平方米左右的均价，在半年后就涨了1000元。

　　出现井喷最主要是优惠政策到期

　　在4月，市区普通住宅均价为 5375元/平方米，5月为5406元/平方米，6月为5373元/平方米，与第一季度相比约有16％的增幅。业主惜售和反价的心态加重，业主放盘的价格约有10％的提升，反价幅度也在5％~10％左右。

　　这一时期，成交的大面积的高品质单位和豪宅数量增加了，拉升了成交金额，直观的体现是成交均价比第二季度有大幅提升：市区普通住宅7月6289元/平方米，8月6467元/平方米，9月5866元/平方米，6000元/平方米的均价说明成交的高品质单位多了。

　　从10月开始，东莞的二手楼市重新开始了狂飙之旅，11月出现井喷，12月达到沸腾。同时，市区普通住宅10月的成交均价为6575元/平方米，11月为5976元/平方米，12月为6237元/平方米。基本保持了去年内8月份的最高均价。

　　据分析认为，去年11月份市场出现井喷的最主要原因是，去年年底以来国家出台的系列优惠政策的到期，特别是营业税政策“去二还五”等，引发了末班车效应。

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