房价从3-2-1到5-3-2 透视上海楼市五年来真相

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 21世纪网　　 2010-01-29 10:08

　　希望总结是有意义的：根据数据，2005年—2009年五年中，上海通过公开出让渠道一共卖了1545幅土地，总计69211958平方米，可建建筑面积96241956平方米，卖地收入23854804万元。

　　其中，2005年上海卖了110幅土地共收入2494553万元，到了2009年这一年，狂卖442幅收入9952300万元，涨了近4倍。

　　疯狂！我们只想冷静下来看清楚过去5年里上海楼市的真相。为什么选择2005年这个时间节点？2004年底2005年初，上海一手房成交均价破万，当时有不少人觉得上海房价已经太高了，但大部分人都没能料到这仅仅是一个疯狂时代的开始。

　　如今，均价一万，已是遥远的梦想；均价两万，已很难在上海中环以内找到合适房源。没有人想象得到它的天花板。

　　2009年底2010年初，楼市调控政策再次接踵而至，声势不可谓不大，但地方政府、开发商、专家等等几乎异口同声“2010楼市稳中有升”。可是，对当前房价只能无奈叹息的人，不可否认依然在数量上为大多数。

　　站在一个普通消费者的角度不禁要傻傻地问：既然大部分人都买不起，为什么房价还要“稳中有升”？这个问题并不那么简单。

　　“上海市政府已经就房价上涨采取了应对措施，预计2010年资产价格走势会比2009年更平缓一些。”日前在上海统计局年度新闻发布会上，上海市统计局总经济师、新闻发言人蔡旭初这样说。

　　在接连的采访中，对于上海楼市乃至全国楼市这5年，多位专家、研究人员、业内人士等都觉得很难说得清楚。“究竟是哪些人买走了上海的房子？”是采访中记者希望了解的一个小问题，但不止一家从政府部门获取成交数据的研究机构表示：买家的信息，出于保密的需要，难以统计。

　　上海“三步曲”

　　过去5年的楼市，没有最高，只有更高。

　　2004年11月15日，上海市房地产网上成交均价首次突破万元，达到10031元／平方米。到2009年第四季度开始，上海新房成交均价已站上2万元/平方米的高位。

　　“5年成交均价翻番的背后，具体楼盘价格的涨幅，远甚于此。由于在新盘量的区域构成中，郊区楼盘的比例呈现逐年增加的特点，掩盖了市区楼盘两倍以上甚至四五倍的实际涨幅。”沪上资深地产人士柴一峰指出，5年前，内环内新盘万元左右的价格依然可寻，但如今，几乎难在内环内找到低于5万元的一手房。

　　5年前“上海房价将实现3、2、1（分别是内、中、外环均价3万元、2万元、1万元）”的说法，还是让不少业内人士唏嘘并怀疑。仅仅用了不到两年时间，2007年的上海房价已经提前实现“3、2、1”，于是新的“5、3、2”理论又被提出，同样遭到很多质疑。可是现在，“5、3、2”已几乎成为上海房价区域结构的真实写照。

　　上海成立时间最早的独立研究机构之一——方方地产咨询机构，最新发布的《上海商品房市场年鉴（2005－2009）》披露，供应方面，从2005年2343万平方米的供应高峰，到2008年1235万平方米的供应低谷，再到2009年1346万平方米微幅放量，上海楼市呈现v形走势。

　　方方地产咨询机构分析师赵豫川指出，成交方面，呈现宏观调控为主导的行情走势，2005年与2008年为成交低谷，而2006、2007与2009年则出现反弹格局。

　　“值得注意的是，尽管供求走势有起有伏，而商品住宅价格则呈现逐年攀升的态势。2006年，上海商品房均价不足9653元/平方米，2009年，这一价格已大幅拉升至16185元/平方米。”方方地产咨询机构房产咨询部经理李艳表示，交易结构正在逐步偏向一些高单价、高总价的项目。特别是2009年，除了一些高端公寓、高端别墅表现抢眼外，市场普遍的提价效应也是造成交易均价猛增的重要原因。

　　专家告诉本报记者，这5年中，上海楼市从价格上实现了对北京的追赶和全面超越并最终成为全国楼市的龙头。

　　可以说，2005年开始，中国楼市进入了疯狂的周期，而“上海时代”则成为这个周期的代名词。

　　炒家、土地、货币三要素

　　谁缔造了这样一个上海楼市？

　　和以往多次针对楼市的调控一样，眼前政策重拳频出的新一轮调控，也把打击投机、遏制投资的炒作行为作为调控重点。表面来看，以温州炒房团为代表的楼市投资、投机者对市场的疯狂有不可推卸的责任。

　　21世纪不动产数据监测中心提供的数据显示，在上海二手房市场，近几年每年来自外地的买家超过3成。其中2007年外地买家占34.28％，2008年为32.78％，2009年达到37.71％。

　　事实上投资客更加集中在一手房市场，二手房市场上投资客更多扮演的是卖家角色。可是，对于一手房市场的买家构成真实情况，不管是官方公开、非公开的数据还是研究机构能够掌握的资料，都难以完全进行披露。

　　一个公开的秘密是，在不少炒作严重的楼盘和区域，投资投机客买下了其过半甚至更多的房源，并不稀奇。只是不管是开发商还是当地政府，有意无意地屏蔽这些数据。

　　对于自住、投资两大类需求在楼市舞台中各自的表现，中原地产研究中心对2009年的描述是：一季度，自住需求为主，价格走势相对平稳；二季度，投资需求发力，成交量创出历史新高，成交价格快速上扬，并一举超越历史最高峰；三季度，需求略回落，价格过快上涨，部分刚性需求和改善性需求受到抑制；四季度，出于对2010年政策的担忧，自住需求重回，买卖双方入市意愿均有所加强，楼市成交再度活跃，成交量连续回升。

　　过去5年中，有太多来自外地甚至海外的公司希望在上海能有一席之地，蜂拥而至的房企成为上海楼市疯狂一股不可忽视的推动力，土地市场也因此火爆异常。刚刚在香港上市的宝龙集团董事长许健康告诉本报记者，上市后，宝龙第一时间将总部迁至上海。

　　数据显示，众房企哄抢之下，上海土地的疯狂甚至超过了房价。上海公开出让的住宅土地成交价格显示，2005年—2009年5年中，成交楼面均价分别为3512元/平方米、2254元/平方米、3751元/平方米、3560元/平方米、7488元/平方米。

　　“2009年成为上海地价井喷的一年，除了楼市发展周期等常规因素之外，信贷放量、开发商资金重组是最关键的原因。”分析师薛建雄坦言，由于前几年国内信贷政策基本平稳、货币发放量稳定，即使在房价同样飙升的2007年，受资金的影响，土地价格也并未出现过大波动。

　　调控下的上涨

　　就表象而言，2005年—2009年的上海乃至全国楼市，呈现涨一年调一年的波动。但波动仅仅体现在成交量方面，成交价格基本保持始终向上的走势，这也成为近几年楼市调控屡屡被诟病的一个重要原因。

　　令接二连三的调控失效的关键究竟是什么？

　　“回顾2004年来历史发现，房地产业历经政策千锤百炼，货币政策是关键。”陈晟坦言，在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。

　　不难发现，房地产业1998年“房改”特别是2003年明确房地产业支柱产业地位以来，房地产业成为国家调控重点，几乎每年都有各种政策出台，但只是2008年，在持续的从紧货币政策和宏观经济增速放缓的大背景下，中国房地产才首次出现真正的调整。

　　充裕货币助推下，资产价格快速飞涨，令国际性房地产投资参数在上海为代表的楼市面前集体失灵。在信贷政策基本不变的前提下，仅在增加交易成本等方面着力的调控政策，显然难以遏制这一资产泡沫化的洪流。

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，5年间上海房地产价格快速上涨，而房屋的租金涨幅远远低于房价涨幅，2009年，上海各大物业长线投资回报率已经下降到历史最低值，平均不足2%，上海市大部分房屋年租金收益率已低于同期一年期银行贷款利率。“投资者会在租金收益低于社会平均投资回报的情况下依然勇敢买入，关键原因在于目前投资者投资房地产已完全忽略了资金回报率来计算房价，资产价格上涨几乎成为投资的唯一目标。对于海外资金而言，还有人民币升值的因素刺激。”

　　事实上，投资房产最大的收益是土地升值带来房产的收益，这条准则从2005年被沿用至今。

　　2009年上海及各地地王频出，即使是2009年初进入楼市的购房者，初步测算，在财务杠杆作用下的自有资金收益率普遍超过200%。

　　房价、房地产的难题，关键就看货币信贷政策了。

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