“暗涌”：碧桂园大规模市场份额流失
http://www.haozhai.cn 文章来源: 观点地产网 2010-01-29 14:53
经历了一段时间的快速成长，目前碧桂园的发展模式遇到阶段性的瓶颈。
在前几年的“无限风光”之后，碧桂园似乎开始出现倒退的迹象。
均价不断下滑
1月26日，碧桂园宣布将其所拥有的顺德信用社股份转让予博弈建筑。博弈由碧桂园若干董事持有，其中控股股东杨惠妍占52%。尽管只是“左手换右手”，碧桂园从中却可预期取得税前收益约1.14亿元。
不过，与碧桂园逾200亿的销售额相比，这是“小巫见大巫”。
根据碧桂园公布的2009年的全年业绩情况，碧桂园2009年实现合同销售金额约232亿元人民币，较原定目标190亿元超出22%；累计销售面积476.8万平方米，分别同比增长32%及40%。其中，广东区域的销售业绩占全年销售业绩的67%。
但值得注意的，碧桂园的销售均价却有不断下降的趋势。
分析人士估计，碧桂园09年全年合同销售的均价应同比下降6%左右至4884元/平方米。其中，均价下滑部分原因是别墅项目的收入贡献减少，仅占公司全年销售收入的不到10%。
一名不愿透露身份的分析师表示，这与政府停批别墅用地出售有关。别墅用地减少，导致碧桂园的别墅供应量萎缩，洋房成为其主要的销售来源，因此销售单价相应减低。此外，碧桂园的产品定位为中低端路线，因此，产品的均价不可能定得很高，一般只能维持在4000-5000元/平方米的水平。
该名分析师表示，由于均价下降，碧桂园今年要想维持与09年同样的销售业绩水平，实现逾200亿元的销售额，只能靠销售数量来弥补。
合富辉煌首席分析师黎文江举了一个例子：尽管卖别墅跟卖洋房实现的最终销售总额一样，但因为洋房的单价较别墅低了一半，因此，以往卖一层别墅就可以达到的销售额，现在则需要卖两层洋房才能达到。
同时，碧桂园的市场份额也在不断减少。
市场份额不断减少
据中银国际一份研究报告，碧桂园正面临大规模的市场份额流失，并估计，其销售额市场份额已由08年的0.9%下降至09年1-11月的0.6%。
有分析师认为，究其原因，这主要受其广东省外项目销售情况影响。实质上，碧桂园2007年上市后，就开始加快广东省外的扩张步伐，2008年省外项目更共推20个新盘，但从整体来看，其销售情况不尽如人意。
截至2009年11月底，碧桂园的省外项目实现合同销售金额仅约65亿元，约占总体业绩的34%。
有业内人士透露，由于碧桂园在省外的品牌营销策略做得不算很出色，当地的市场对其产品并不大认同。此外，黎文江亦指出，碧桂园单一的产品模式及家族式管理成为其省外扩张的阻碍。
日前的一份分析报告指出，碧桂园全年销售额同比增速32%低于全国和广东省的平均水平91%和79%(09年前11月)。对此，易居中国分析师薛建雄表示：“09年全国房地产销售平均增长80%，如果增长速度慢于市场的话，那就有问题了。”
薛建雄表示，经历了一段时间的快速成长，目前碧桂园的发展模式遇到阶段性的瓶颈。无论是管理结构还是竞争模式都出现了问题，而且在进入调整期时，刚好又遇上房地产市场的一轮大调整，因此市场份额流失的问题就自然而然地显现出来了。
省外无为，让碧桂园将目光重新投向广东省内。日前，碧桂园相关负责人接受媒体访问时表示，2009年碧桂园的重点移回珠三角一带，2010年购地重点将放在广东省二三线城市。
黎文江表示，碧桂园拓展省外市场仍需要一段时间，而且市场竞争相对激烈，进入相对有难度。但碧桂园于省内发展多年，于广东多个城市拥有项目，加上09年底联合富力、雅居乐拿下了亚运城地块，碧桂园不妨借助开发亚运城地块的机会，做好省内市场，等市场形势好转再走出去。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
