房价大预测 150万二手房最受青睐

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报　　 2010-02-01 09:26

　在刚刚结束的上海“两会”上，房价再次成为众人讨论的热点。经过2009年房价几波猛涨之后，最近市场交易量开始下跌，购房者大多选择了理性观望。春节之后的楼市将何去何从？购房者最应该关注哪些方面？在日前新闻晨报与金地集团上海公司联合举办的楼势沙龙上，与会嘉宾抛出了对于春节后楼市的五大预言。

　　预言一：

　　“平稳”成今年房地产关键词

　　今年1月11日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（俗称“国11条”）一出台，立刻引起了购房者的强烈关注。

　　“我们可以从文件的名字中找到‘国11条’中最重要的两个字——平稳，与2008年的政策名称相比，‘平稳’两字可以说是两者唯一的不同，因此‘平稳’也将是指导今年房地产市场最重要的原则。”在楼势沙龙上，上海房地产测评中心主任、华东师范大学商学院教授龙胜平特意将该政策与2008年12月全球金融危机后出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见的通知》进行了仔细对比。

　　龙胜平找出了“国11条”的三个关键词：支持、抑制和严禁。“从文件中可以看到，国家支持‘合理住房消费’，具体来说，居民首次贷款购买普通自住房和保障性住房属于合理消费；抑制的是‘投资投机性购房需求’，采取了‘对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40％’的金融手段；‘严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款’。”龙胜平说，这些关键词都表明了有关部门的态度，可是单从实际的抑制手段来看，除了对购买“二套房”首付不低于4成外，并没有其他新的措施，因此这一抑制手段是否能真正抑制住房价还需拭目以待，并不排除今年市场依然存在投资投机的可能性。

　　政策面恐怕是影响今年楼市的最重要因素。如今无论是购房者还是开发商都在等待“国11条”上海细则的出台，再判断下一步的动作，今年上海楼市的大势可以总结为一句话：上半年看政策，下半年看市场。

　　预言二：

　　土地市场应更加开放

　　作为2009年曾经风云一时的“地王”，金地集团常务副总裁、金地上海公司董事长兼总经理赵汉忠在接受本报记者独家采访时表示，2010年房价逆市飞扬的可能性已经没有。今年是极为考量开发商智慧的一年，而其中最重要的一个衡量标准在于拿地的成本。

　　对于当前房地产市场存在的诸多问题，赵汉忠认为，土地供给市场才是关键。房价在政府一轮又一轮的调控中逆市飞扬，显示了市场本身的独特本性及怪僻性格。2009年房价很高，地价更高，这样的增速难以为继。最近的控制政策及“国11条”利剑直指投机需求。因此，当前政府应该痛下决心，开放一级土地市场，让更多的民营资本、大量的基金资本参与地方政府的一级市场土地整理，加快旧城改造及拆迁资金的到位。随着风险开始凸现，一线城市必定会降温。但大的开发商必须保证每年拿地使得投入和产出成正比，如果上海拿地的成本越来越离谱，那么大牌的开发商将会被逼向二、三线城市。

　　预言三：

　　开发商不敢再深夜开盘

　　在市场观望气氛浓重的时候，开发商的售房模式也将改变。上海侨圣房地产营销策划有限公司市场总监庄贞松预言，今年上半年，开发商应该会以更加谨慎的姿态试探市场。“2009年，市场太火爆，开发商根本不担心房子卖不掉，不少开发商采取了‘少量多批’的开盘方式试探市场的接受程度，为了避免出现意外，一些楼盘甚至在晚上10点突击开盘，搞得购房者措手不及，即使购房者交了定金，还有可能经历购买VIP卡、取号、排队等多个步骤，购房者买一套房相当辛苦。今年开发商深夜突击开盘应该会转为高调开盘。”

　　庄贞松分析，2010年市场还不明朗，因此开发商在开盘前会试图积累有意向购买房子的“有效客户”，一般来说，只有一套房子积累到有10个或更多“有效客户”才有可能开盘。在市场微妙变化的情况下，市民究竟应该选择购买怎样的房子呢？“从大势来看，接下来城市的东西两翼应该是发展重点。”庄贞松解释说，往西是大虹桥地区，往东是迪斯尼板块，有消息称，浙江台州、温州的购房者正准备组团前往迪斯尼附近购房。

　　预言四：

　　150万二手房最受青睐

　　在二手房的选择上，21世纪不动产上海锐丰房地产市场研究主管黄河滔认为，总价在150万元左右的房源是最受人青睐的，去年这样价位的住房是大涨行情中的急先锋，特别是外环线附近的房源，说明这样的价格更易被接受。

　　在外环线附近房源价格已快速上涨之后，黄河滔预计今年拥有相同价位但处于中心城区的房子更具有发展潜力，比如购房者可以多考虑中低总价的普陀区住宅，从房源类型上看它们是市场需求最为集中的部分，有效供应也相对有限，具备更高的上涨潜力，另一方面中低总价的普陀区住宅也可享受更多优惠的贷款、税费政策，甚至为后续可能到来的政策调整预留空间。此外，浦东联洋的住房去年的涨幅也没有超过张江板块，存在一定上升空间。“最保险的无疑是购买普通住宅，这些住宅受政策面影响的程度最小。”黄河滔说，市中心2室户的老公房恐怕依然是市民的热门选择。21世纪不动产的最新调查数据显示，最近本市部分板块二手房存在5%-10%的议价空间，去年涨势凶猛的部分板块房源交易价，已经比最高价时下降了6%左右。在此背景下，业内通常认为，3、4月份将迎来一年内楼市的旺季，因此春节前后不失为入市时机，供求关系的缓和大大提高了淘到高性价比房源的几率。

　　预言五：

　　今年或成租房大年

　　为什么刚毕业就要急着买房子呢？从租房子开始不也可以吗？可真正这样做的人并不多，其中一个重要的原因是我们的租赁市场发展并不成熟，但在目前这个房价高企的环境中，租房市场倒有可能得到发展，并且在今年走向火爆。

　　专家分析，租房市场今年将得到重大发展的原因主要有两点：首先是政府的支持。在今年的“两会”上，有关希望加大发展公共租赁房的建议层出不穷。如市人大代表章庆钢就提出：“现在市区里面有很多老的、废弃的厂房和办公房，政府能不能动动脑筋，把这些房子适当改造。”

　　就目前的公共租赁房的建设情况来看，单位租赁房发展较为迅速。市房管局局长刘海生日前在“两会”上表示：“宝钢已经建了一批单位租赁房，张江园区（单位租赁房）范围更广，闵行除了工业园区还在每个镇都建了单位租赁房，基本上供应在闵行区工作的青年职工。从目前情况来看，单位租赁房确实解决了一些青年职工和来沪务工人员的过渡性需求。”他说，这里面的核心问题是“只租不售”，所以它将来不能和市场房互相转卖。

　　从市场的角度分析，年初以来成交量很低，市场观望气氛浓，不少房东转售为租。而部分购房者也会先选择租房，待到时机成熟再入市。黄河滔表示，据统计，进入1月以来，售转租房源环比去年12月上升2—3成，部分板块租赁价格出现明显回调。

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