海南国际旅游岛地产布局解密 或不再开发海景房
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-02-01 12:38
一线海景房或将不再开发
推进国际旅游岛，却掀起地产爆炒，这是现实。
在期盼国际旅游岛的日子里，海南房地产无疑是最受益的。海南地产界人士表示，以海口市海甸岛的地产项目为例，两三年前拿地的楼面地价不过1000余元每平米，但如今房价已经涨至近万元每平米。
在海南，一线海景房最为受益。从三亚度假归来的深圳游客介绍，亚龙湾某楼盘房价涨到了12万元每平米。
但是草案已经对一线海景房发出了禁令。草案强调，岸线资源属于稀缺资源，海边一线地可用于旅游发展，不得用于商品房开发（不产生经营性收入的房地产），岸线土地由省土地公司统一进行一级开发，后按照每年新增岸线不超过2%的比例进行招拍挂。
禁令还包括，所开发的项目必须符合《规划纲要》，按照“项目带土地”的原则，经过省旅游规划委员会规划审批后进行项目开发，距离最高潮位线2km以内建筑物不超过30m，滨海旅游区绿地率大于60%，容积率小于2.0，建筑密度小于30%。
知情人士担心，如此规定可能造成一线海景房的房价继续暴涨，这也可能是规划草案迟迟没有露面的原因。
《总体规划》（草案）显示，海南将“使房地产业成为海南省的支柱产业”。
但是面对高不见顶的房价，海南省省委书记卫留成坦言，面对国际旅游岛获批后的海南房地产热潮，无论是在心理、法规及规划等方面，海南的准备都欠充分。
“强岛富民是国际旅游岛建设的根本出发点。”1月26日，在海南省“两会”期间，面对日益高涨的海南房地产热，卫留成如是表态，“至少在未来30年内，房地产都是海南的支柱产业。但如果海南人民的生活依然贫穷落后，那就背离了国际旅游岛建设‘富民’这一出发点，意味着国际旅游岛建设是项失败的事业”。
如何实现“强岛富民”？《总体规划》（草案）为未来这个国际旅游岛定下了地产布局。
草案规定，将旅游度假的一线土地主要开发建设酒店，购物场所，不夜城、酒吧等娱乐场所，文化体育展馆等满足公众消费的经营服务类旅游房地产项目，二、三线土地主要开发建设景区住宅(风格别墅)以及度假长居型地产。
从空间布局看，旅游地产和商业地产将形成三大圈层、南北两极和东西两翼。
三大圈层。即海岸圈层，房地产重点发展区；台地圈层，房地产适度发展区；山区圈层，房地产限制发展区。
南北两极。以海口、三亚为中心，形成海南房地产开发的南、北两大极核，并辐射带动周边房地产发展。
东西两翼。东部沿海以旅游房地产为特色的房地产发展走廊；西部沿海产业配套与旅游度假相结合的房地产发展走廊。
但政策的尴尬却在于，一方面要适当遏制爆炒地产，另一方面却又为炒作提供了各种方便。
为了促进海南旅游地产和商业地产发展，《总体规划》（草案）在购房入户政策上，建议降低外籍人士购房的门槛，取消限制办理居住证，推动开展房地产信托基金试点。
分析人士表示，海南，特别是三亚的住房产品结构比较特殊，多数是岛外购买者用来度假的，将其看做投资也可以，将其看做自己的度假居所则是自主性需求。这一类商品房的开发具有移民性质的特点。如果海南省降低入户标准，无疑对海南省商品房空置率一直较高的状况有所改善。
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