沪版勾地制第一单鏖战9小时 首现房企组团竞标
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晚报 2010-02-02 15:22
经过9个小时的鏖战，出让面积4.55万平方米、与浦东上海环球金融中心、金茂大厦隔江相望的外滩国际金融服务中心(8-1)地块昨天被证大置业以92.2亿元摘得，折合地面楼板价34148元/平方米，刷新了之前上海乃至全国的楼板单价“地王”纪录。
有业内人士猜测，作为证大置业“二股东”的复地集团，此番与另三家企业组成“联合舰队”，与证大置业的独立竞投形成夺地“双保险”，不排除形成竞价默契的可能。
“勾地”制首次拍卖鏖战9个小时
昨天上午9: 20，当记者赶至上海房地交易中心，已有开发商到场。与以往竞拍不同，此次“外滩国际金融服务中心(8-1)地块”为上海版“勾地”制试点的第一幅土地。整个竞标过程分五个阶段，分别是“投标—开标—评标—定标—竞价”。
截至下午1: 30，共有四家预申请成功的竞标者到场，分别是由“中华企业（600675）”、“太平洋（601099）人寿”和“泰康人寿”组成的联合竞投人；上海新黄浦（600638），独立竞投人；由“复地集团”、“上海复星高科技”、“台州临海”和“上海嘉投”四家企业组成的联合竞投人；上海证大置业有限公司，独立竞投人。
下午4: 30，历时两小时的评标阶段结束——
商务标评选中，中华企业遥遥领先，为75分，证大集团43分，复地集团42分，新黄浦集团24分，由于这四家开发商都通过了预申请，因此每家再加10分，最终结果为中华企业85分，证大集团53分，复地集团52分，新黄浦集团34分。根据标准商务标的分数线为45分，新黄浦集团率先被淘汰。
综合分评选中，由中华企业股份有限公司、太平洋人寿保险股份有限公司和泰康人寿保险股份有限公司组成的联合竞投人遥遥领先，为139.56分，证大集团106.28分，由复地集团股份有限公司、上海复星高科技(集团)有限公司等四家企业组成的联合竞投人为102.44分，新黄浦集团89.5分。评标的合格分数线为100分，
最终，上海外滩8—1地块在由中华企业股份有限公司、太平洋人寿保险股份有限公司和泰康人寿保险股份有限公司组成的联合竞投人和证大集团之间开始现场竞价，此次竞价与以往采用一次书面报价的形式不同，采用举牌现场报价形式。起拍价为91.1亿元，以1000万元的幅度向上竞价。
举牌报价现场气氛严肃，两家竞价者你追我赶。 “91亿8千万第一次，还有没有加价的……92亿2千万第二次……92亿2千万第三次，成交！恭喜编号为004号的上海证大置业有限公司夺得该地！ ”下午5: 38，主持人一锤定音，外滩国际金融服务中心(8-1)地块，最终以92.2亿元花落上海证大置业有限公司。
外滩商办投资回报率不足10％
来自市规土局网站的信息显示，外滩国际金融服务中心(8-1)地块位于上海国际金融中心建设核心承载区域——“一城一带”的核心位置及浦江两岸开发重点区域，东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至龙潭路，规划建筑总量37万平方米 (其中地上27万平方米，地下10万平方米)，规划用途为商业、金融、办公、文化综合用地，出让面积共45471.9平方米。
由于地处外滩金融中心范围，该块地出让规划严格，出让文件显示，上海外滩国际金融服务中心(8-1)地块建筑限高为180米，其中地上核定建筑面积不大于270000平方米，地下约100000平方米；开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间，并于2015年6月30日前竣工。
记者近日在该地块看到，8—1地块紧邻黄浦江，位于十六铺码头和城隍庙中间，为净地，被用作临时停车场。距离该地块最近的商品住宅为中华路上的滨江名人苑，与其相隔一条马路，周边二手房挂牌信息显示，该小区均价近3.5万元/平方米。
即使按照当初最低的 “勾地”底价估算，该地块起拍楼板价将约24324元／平方米，如果单以地上建筑面积估算，其起拍楼板价更将高达33333元／平方米。
上海中原研究咨询部经理龚敏认为，外滩国际金融服务中心(8—1)地块采取了先招后拍的方式，地块底价在开标前才公开，在只有一个市场评估价(90—110亿)的背景下，参与竞标的房企采取了保守出价策略，两个以底价竞标(中华企业和新黄浦)，另两个仅高出底价1—3亿，在最后的竞拍过程中，证大集团最终仅以2.4％的溢价率拍下，充分反映出目前房企谨慎购地心态。
当然其原因主要还是地块总价高，在金融危机还没有完全平息的背景下，商办市场的前景较住宅物业堪忧，近期关于“物业税”的传闻很多，房企如果贸然开出高价将致高风险，最典型的案例莫过于上海环球金融中心，其定价曾达20—25元/平方米/天，如今的成交价格只有10—15元/平方米/天左右。
“商用物业从某种程度上来说比住宅物业的风险更高。 ”龚敏指出，此次先招后拍的方式，一定程度上也使得地价得以平抑。按92.2亿的地价估算楼面地价在24918元/平方米，根据目前区域写字楼的租金水平看，外滩中心租金实际成交价格在7—8元/平方米/天，以此推算投资回报率将达6％—8％左右。
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