美国商业地产：“已到谷底”或“最糟糕日子未过”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-02-03 09:46
北京时间2月2日，标准普尔发布一篇报告，看空美国商业地产业。该报告还指出，美国商业地产贷款领域“最糟糕的日子还未过去”。
但是，并不是所有人都同意标准普尔（以下简称“标普”）的意见。高纬环球（Cushman&Wakefield）董事长布鲁斯·莫斯勒（BruceE.Mosler）对美国商业地产走势就有与标普完全相反的判断。2月1日，他在接受本报记者采访时表示，他确信美国一线城市的商业地产市场“已经到达底部”，很多外国投资者甚至已经准备出手抄底。高纬环球是全球最大的私人房地产服务公司之一，2009年全球收入超过20亿美元，在全球58个国家拥有15000名雇员。
而另一位美国房地产大亨、ADCO集团董事长民·德曼(AlvinDworman)也对美国商业地产业信心十足。他对本报记者说：“现在人们害怕的是不返回市场的潜在损失。”ADCO集团兼营房地产和商业银行业务，在美国纽约、旧金山等各大城市进行房地产开发管理业务。
但莫斯勒也承认，美国房地产市场的复苏根本上取决于就业复苏的进展，将是“一个渐进的缓慢过程”。而市场目前普遍担心的是，美联储将在3月底结束1.25万亿规模的抵押贷款支持证券(MBS)购买计划，这可能会对房地产市场带来新一波压力。
一线城市商业地产领先复苏？
标普评级分析师TanyaAzarchs在2日发布的报告中指出，那些在商业地产贷款领域损失最为严重的银行，目前已经被标普下调信用评级。但还有75％的银行可能因为其商业地产贷款的风险，在未来被标普“降级”。
但高纬环球董事长布鲁斯·莫斯勒却认为，美国的纽约、华盛顿、芝加哥、洛杉矶、旧金山、波士顿等一线城市的商业房地产市场已经到达底部。
“一线城市商业地产的平均租金已经下调了将近45％，价格下降已经催生了很多需求，市场情况开始改善。”莫斯勒指出，现在很多企业都开始趁商业地产价格走低之际，签订长期租约。
高纬环球的统计显示，2009年12月纽约曼哈顿的商业地产空置率已经降到11.1％。空置率连续2个月下降，说明市场开始企稳。
ADCO集团董事长德曼具体解释了他看好纽约、华盛顿和旧金山等地房地产市场的理由。他认为，靠近硅谷的旧金山是全美高学历人群最为密集的地方，这些博士的高收入和购买力能够支撑地产业的发展。华盛顿是美国首都，美国各大政府机构为当地房地产市场提供了巨大需求。纽约是一个移民比例超高的城市，新移民的购房需求也为房地产市场提供了动力。
德曼还指出，美国在二战后不久修建的500万套住宅目前已经严重老化，而且设计极其不合理，早就应该推倒重建。这也会给房地产市场带来很多需求。
莫斯勒认为，目前美国商业地产一级市场上的新增产品并不多，而销售情况也没有人们预期的那样糟糕。一个好消息是，外国投资者已经开始出现在一级市场上。比如，一只德国养老基金最近就在华盛顿收购了一栋大厦。
莫斯勒指出，美国商业房地产价格下调、市场透明度在增加，再加上美元升值的预期，令很多海外投资者准备出手杀入美国抄底。
高纬环球大中华区董事总经理麦道勤（RichardMiddleton）表示，最近已经有一些中国客户开始与他讨论出手投资美国商业地产的可能性。
作为投资老手，ADCO集团董事长德曼指出：现在投资者们已经不满足两三个点的收益率，他们希望获得至少5个点以上的收益。“两年前我对自己说，现在什么投资产品都不能碰，但现在人们害怕的是不返回市场的潜在损失。”
莫斯勒表示，危机前美国房产业的空置率在8％以下，现在上升到11％左右，但情况正在好转，而房地产市场的复苏关键还是取决于就业形势的好转。美国的就业不会迅速复苏，而是一个渐进的过程，房地产市场同样如此。
标普对于房地产市场的风险更为关注。标普指出：由于目前美联储执行零利率政策，很多商业地产的开发商手中的现金流还能够勉强支撑债务。但一旦美联储进入加息周期，商业地产贷款领域的一些潜在风险就会暴露出来。而一旦商业地产贷款的违约率出现大幅度上升，又可能对商业房地产价格造成压力。
市场担忧的另外一个因素是，美联储将在3月底结束抵押贷款支持证券(MBS)购买计划。在美联储停止“输血”之后，美国房地产市场是否能够挺得住？
不过美国住宅贷款抵押机构房地美公司副总裁MikeDawson在2月1日表示，规模5万亿美元的美国MBS市场应该应付这个考验。他认为，追求高收益的投资者将能够弥补美联储退出后的市场空缺。
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