政府干预强化背景下开发商的经营策略

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居研究院　　 2010-02-03 14:27

　　近来，房地产市场泡沫论又占据了各大媒体的头版，成为专家和非专家讨论的主题。对此，不少人提出的主要应对之法就是加强政府的宏观调控（当然我们的宏观调控一般指的就是紧缩性政策）。同时，从中央到地方政府的言论和实际政策来看，政府强力干预的可能性越来越大。我个人认为强力的行政性干预并不妥当，可以说目前房地产市场的窘境起因于政府的不当干预，因此不可能通过进一步干预改善市场运行。

　　房地产市场的调整有其自身内在的因素起作用，市场波动在某种程度上是内生的、不以人的意志为转移的，同时也可能是每个人无意识的理性行为造成了集体的非理性结果。我从来不认为市场应当脱离政府的控制，也不是一个激进的市场至上主义者，但是我认为政府只应当扮演相对有限的角色，让市场发挥主导性的作用。政府的职能只在于将市场不断试错过程中产生的规则标准化，并使用成本相当较小的措施执行规则，保障市场运行秩序，确保每个人利用市场追求其利益时以不伤害其他人的利益为限。

　　另一方面，由于现代经济纷繁复杂，任何一个宏观控制主体都无法掌握进行控制的全部有效信息，也难以确定其政策会产生何种效果以及在何时产生效果。因此，对于宏观调控政策来说，最好的政策应当具有稳定性，而不应当是应对一时之患（这种疾患一般是正常市场调整中的表现，市场具有强大的自我纠错能力）的工具。

　　稳定政策主要是为市场建立稳定的预期和规则，使人们的行为具有较强的预见性和长期性。例如，当前的利率政策往往受制于政府的短期目标，为了适应这些目标干预银行的信贷条件和方向，而稳定政策的主旨则在于让银行根据自身的状况决定信贷的条件和方向，政府或中央银行只负责稳定物价、控制通货膨胀，而不对银行进行直接的干预和控制，更不应指导银行应当或不应当向哪些行业、哪些企业发放贷款。又如，目前推行的保障性住房建设政策，把解决人们的住房当作一项突击任务来做，为了满足政府考核的要求甚至漠视客观的技术条件和经济条件，在这种情况下造成开发成本和管理成本高企，完全没有考虑这些代价也是由所有的民众承担的。

　　一时性的应急性的政策显示了我们的宏观调控机制还很不成熟，也预示了过几年我们又要进行大反思，同样也预示了未来几年的豆腐渣工程会大量涌现。承认我们并不聪明也不是先知是最为理智的做法，这样可以尽可能地避免出现盲目干预，避免干扰经济自身内在的调整过程。

　　不过，加强政府干预可能是房地产开发企业面对的最为重要的政策变量，是其经营策略中不得不时常考虑的主要因素，在这种情况下，开发商应当如何应对？

　　首先，从我国对房地产市场干预的历史上看，凡干预初期必然出现市场过度反应和一片混乱的局面，打乱企业正常的经营计划，因此如果企业发现强力干预的苗头，理性的做法是适当收缩战线，以持观望态度为宜。

　　其次，对企业正在或拟开发项目进行全面分析和诊断，调整开发节奏，调度资金，以应对较强的资金困境作为决策的基点，从而可以应对宏观环境的巨大变化，不至于在重大的政策调整时遭受损失。

　　再次，在产品结构上不妨向政府倡导的方向进行适度调整，也就是说，当企业不可能改变既有的强力干预市场运行的方向时，适当妥协对企业长期生存有着至关重要的意义。

　　最后，寻找企业长期生存的核心竞争力是经营策略关注的重中之重，固守企业的核心竞争力可以避免企业随着宏观调控变化摇摆不定，有效规避政策风险。（孙斌艺）

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097