中国房地产金融发展报告
http://www.haozhai.cn 文章来源: 易居研究院 2010-02-03 15:09
二、2010年初最新房地产金融政策动向
政策动向一：证监会酝酿严格审核房企借壳上市
2010年初，媒体报道中国证监会正在考虑严格房地产企业借壳上市的审核标准，提高欲借壳上市的房产企业资产实力和合规性门槛。
实际上，2009年上半年，证监会上市部曾拟过房地产借壳上市审核备忘录供内部工作参考，但由于经济形势的骤变，文件没有得到严格执行。据称，该文件涉及产业政策导向、企业资本实力及财务等多个方面的内容。到了年底，经济形势已经好转，证监会对房企借壳上市的监管再次加强。内部消息称，相关成文的规定还没有出台，但借壳上市政策趋紧是比较肯定了。
政策评析：经历了2009年市场的活跃期后，大部分房地产企业资金储备水平较高，暂时没有资金方面的压力。然而在密集调控政策影响下，房地产企业的未来前景并不明朗。为了获得生存的空间，解决融资瓶颈是房地产开发企业必须面对的挑战。无论是IPO还是借壳上市，都是房地产企业进入资本市场融资的主要途径。很显然，这次监管层要收紧房企借壳上市的政策，将极大影响房地产企业的融资能力。从限制的内容看，限制以别墅、高档豪华住宅开发为主的、其主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的地产企业上市；在行业地位上，限制近三年有过重大项目开发失败记录的地产企业上市；在企业规模上，限制资本和资产规模较小的企业，房地产业务历年来不能保持稳定增长的地产企业上市。
实际上，除了万科，保利等少数房企是通过IPO方式上市外，大部分房地产企业都是通过借壳的方式登陆资本市场，如果监管部门严格控制房地产企业借壳上市，无疑会对该行业产生较大影响。
政策动向二：公积金改革已箭在弦上
广西的公积金新政成为2010年房地产金融领域的热点。内容是自今年1月1日起广西开始实施《广西住房公积金业务管理规范（试行）》，规定缴存人的家庭成员患重大疾病时，可提取住房公积金用于治疗。实际上，广州、上海、南京等地方政府今年来都逐步对公积金的使用做出了一些改革和调整，说明现存的公积金制度经过多年的执行，随着经济社会形势的发展，已经有了调整的必要性。
政策评析：广西这次进行住房公积金制度的改革，允许公积金支付个人重大疾病的医药费用，是公积金制度改革的一个重要动向。广州、上海、南京等地也在不断地进行公积金方面的改革。公积金制度切切实实地站在了发展的十字路口上。
目前关于公积金制度未来的发展，目前大致有下列不同意见：
其一，完善我国社会保障中的个人积累制度，逐步从住房单一公积金推进到“大公积金”体制。进一步学习新加坡将西方法律体系和东方文化相结合的治国发展模式，在完善公积金法律体系的基础上，逐步将社保（养老）、失业保、医保和住保都纳入公积金范畴，实行强制扣缴，实行统一补贴，实现征缴使用合并。
其二，建立政策性非银行住房金融机构。将各地的住房公积金管理中心改制成国家、单位和个人三方共同参与住房发展积累的专项金融实体，类似于德国的模式。
其三，取消业已推行近二十年的我国公积金制度。其条件是我国实行工资改革，在工资总额中明确住房支出的构成比重。公积金中的单位补贴部分直接列入工资收益。
无论公积金制度是朝哪个方向改革，可以肯定的是未来一段时间是改革的攻坚阶段，不论是采取完善的办法还是变革的办法，都必须把握相应的基本原则，即必须能够健全我国社会住房保障体系，必须能够支持发展我国住房发展事业，必须更多的向中低收入家庭倾斜支持，必须坚持个人住房积累和政府财政补贴相结合，必须减少而不是增加公积金改革的成本。在这些原则下，地方政府先行，中央政府其后进行认定拍板，最终的目的是优化社会保障体制，降低资金管理成本，实现住房民生与社会民生的相统一。
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