中国房地产金融发展报告
http://www.haozhai.cn 文章来源: 易居研究院 2010-02-03 15:09
事件篇
2009年，宽松的货币政策极大的提振了我国房地产市场，地王频现，房产交易屡创新高，市场出乎意料的火爆。金融对房地产的推动作用被发挥到了极致。房地产金融俨然成为金融业中的一颗耀眼明珠，炙手可热，房地产业投融资环境大大改善。
一、银行参与房地产企业融资创新，中海.绿城一号房地产投资信托计划成功实施
2009年4月15日，面临巨大资金危机的绿城房地产与中海信托股份有限公司（以下简称中海信托）订立了信托协议，成立中海绿城1号房地产投资基金，计划融资9.92亿-19.83亿元，成为房地产融资方式的又一创举。
其具体运作大致如下，中国工商银行作为理财计划的管理人，将以现金认购所有优先级信托单位（大概17亿元），绿城房地产则认购不少于次级信托单位的60%。随后，信托再将其中的16.871亿元贷款给绿城，年息率高达14%。工行则将这个信托产品当作高收益的理财产品卖给客户，年息率为8.5%，银行可获得大致5.5个百分点的利差收益。
从银行的角度来看，信贷理财计划可以看成是银行将表外资产进行“资产证券化”的操作。本案中的“中海.绿城1号房地产投资信托计划”属于信贷理财计划中的信托贷款。即在完成了对借款企业各方面融资条件的审核后，商业银行并不直接向企业发放贷款，而是借助信托公司的平台，从中小投资者处募集资金，再将这部分资金用于借款企业的融资，投资收益来源于企业正常的还本付息。通过“资产证券化”银行都可以实现表外业务的收入增长，并且在某种意义上把信贷的市场风险转嫁出去。
从房地产企业角度来，银行与信托的合作无疑能大大增加信托计划的成功实施，有效拓宽房地产企业的融资渠道。与直接向银行借贷相比，由于此类信托计划中银行已经将很大一部分风险转嫁给了投资者，银行方面对资金的使用较为宽容，其资金的使用也相对灵活些，能满足企业多方面的融资需求。
但值得注意的是，随着这种模式的推广，分散于个人投资者身上的风险将不可避免的增加，监管机构应加强这方面的风险指导和监管。在搞活资本市场的同时，不忘风险控制。
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