中国房地产金融发展报告
http://www.haozhai.cn 文章来源: 易居研究院 2010-02-03 15:09
预测篇
一、年中加息的可能性非常大
2009年末，房地产政策突变，金融信贷政策成为本次宏观调控的主要内容。目前房地产个人购房贷款已经收紧，二套房贷不再享有两折首付和七折利率优惠。继2009年金融机构释放9.6万亿新增贷款后，2010年1月份新增贷款又达到了1.6万亿，巨大的流动性将不可避免地带来通货膨胀现象。
2010年1月份，央行已经提高了存款准备金率0.5个百分点，这显示出货币政策开始转向。随着CPI的不断走高，如果CPI在未来三个月达到或超过3%，央行就有可能启动加息的行动。换句话说,在CPI继续回升的情况下，加息是在预期之中的。
二、房企进入资本市场更加艰难
随着住房保障工作的深入推进，土地市场将发生分化，住房保障用地出让比例大幅增加，相应市场化土地出让将减少。这在一定程度上会推助土地价格的上涨。虽然目前土地市场已经有了调整的迹象，但从中长期看，土地市场依然是供不应求的，房地产开发企业要想持续发展，解决融资渠道非常重要。
2010年，房地产开发企业的融资渠道依然不通畅。资本市场的大门虽然已经开启，但迎接的并不是房地产开发企业。近期甚至还透露出监管层要控制房企通过借壳上市的方式进入资本市场。这对房地产开发企业而言显得相当不利。
三、房地产融资创新范围扩大
2009年以绿城为代表的房地产企业开始尝试银信合作融资模式，这种方式成为2009年很多企业解决资金困局的法宝。2010年银信合作的规模和次数将继续扩大。
2010年，房地产信托投资基金（REITS）有望真正起步。浦东REITS目前正在酝酿的过程中。浦东新区目前已经上报了REITs试点方案，该方案采用由央行主导的债权性方案，发起公司涉及陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团以及金桥集团等浦东四大国有企业。浦东有望成为首批REITS金融创新试点地区。
四、公积金制度改革取得突破
2009年上海、广州、广西、江苏等省市都进行了公积金制度方面的改革或调整，这为今后公积金制度的全面改革提供了可借鉴的案例。公积金制度目前已经走在改革的十字路口上，2010年公积金制度改革有可能取得突破。
主要突破口是公积金缴存范围将扩大，不但城市户籍在职职工要缴纳，非户籍的常住在职职工也应纳入。公积金使用范围将扩大，除了购房和租房可以用公积金，重大疾病治疗费用、物业管理费用、物业维修专项基金的补充等也可以由公积金来支付。
五、个人住房信贷规模维持高位
2009年末全国个人住房信贷新增1.4万亿元，同比增长47%。这是在房地产市场销量和价格迅速上升的基础上形成的。2010年，我国房地产市场不太可能会出现2009年这样快速的上涨，但也不可能出现巨幅调整。由于住房保障用房在2010年会大量进入市场，与住房保障用房向配套的信贷规模将显著增长。另外，居民刚性自住性购房需求依然存在。这些因素决定了2010年个人住房信贷规模将维持高位。
六、开发企业资金来源将侧重自筹资金
2009年房地产开发是拉动国民经济增长的重要产业，在宽松货币政策支持下，开发企业获得贷款的规模得到扩大，全年房地产开发贷款规模达到了6000亿元。与房地产开发相关的贷款更是达到上万亿规模。2010年，房地产业的发展受到宏观经济调控因素影响，开发信贷势必会紧缩。房地产企业资金来源结构将发生变化，银行信贷来源占比将减少，外资总体规模维持不变，自筹资金占比将上升。
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