2009-2010年度全国房地产市场研究报告

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居研究院　　 2010-02-03 15:59

　　八、2010年房地产市场展望

　　从宏观经济和政策分析，2010年将是全球经济继续艰难复苏的一年，国内外宏观经济形势仍充满复杂性和不确定性。我国经济增长势头良好，“保八”基本无忧，但12月CPI上涨1.9%预示着通胀风险加大；另外，第四季度经济增长10.7%，经济偏快增长隐忧却已出现。2009年12月召开的中央经济工作会议提出货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性，2010年货币政策将真正回归"适度"，流动性开始收紧，预计全年新增信贷投放总量为7万~8万亿元。今年1月份央行提高存款准备金率，以及银监会不断提醒信贷风险和压制部分商业银行过度放贷，表明今年的信贷环境将偏紧。房地产贷款将受到更多制约。

　　从房地产政策面分析，2010年房地产政策明显趋于紧缩。今年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）下发，多少有些惊动业界。从形式上看，“国十一条”主要重申和细化了“国四条”，然而其措辞明显比后者严厉，抑制性的内容远多于支持性的内容。比如，“国四条”中曾明确支持二次置业中的改善性购房需求，而“国十一条”中却规定只要是二次购房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　另外，“国十一条”中还强调：“防止境外‘热钱’冲击我国市场。”“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”“探索土地出让综合评标方法”，“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”房地产开发、销售的每个环节，基本上都有紧缩措施用于打压投资投机需求及企业违规行为。

　　从资金面分析，2010年货币政策必然会慢慢转向适度紧缩。实际上2009年下半年，央行就开始公开市场操作，有意回收流动性，但动作并不大。2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2008年6月以来，19个月中首次上调，是信贷收紧的重要标志，同时也标志着货币政策正式出现拐点。今年可能还会多次提高存款准备金率，加息亦成必然之举。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。

　　从市场运行规律分析，高烧之后的市场有调整的内在需要。在市场经济条件下，有只“无形之手”会对市场进行调节，尤其是当商品价格偏离价值中轴时，会将其拉回到合理区间。商品住宅市场亦如此。2009年全国房地产市场成交量和成交价皆创历史新高，大量投资投机需求入市，市场本身就存在过热现象，甚至透支了部分2010年的需求。即便其它外部条件不变，今年楼市有所调整，也是非常合理和必要的。比如经过测算，2009年上海新建商品住宅（市场化的）成交量高达近1900万平米，明显超过近几年1400-1500万平米的平均水平；至于二手住房交易量，就更惊人了。这种高量高价态势，不具有可持续性。