大龙地产：是非“地王”梦
http://www.haozhai.cn 文章来源: 时代周报 2010-02-04 10:14
大龙是谁？
潘口中的这场“闹剧”，肇始于2009年11月20日那场盛况空前的土地拍卖会。在争夺赛的下半场，剩下1号百仕达和28号大龙互相拼杀。
频频举牌的28号引起了场上人士巨大的好奇。“大龙？没听说过啊。”一名经常来“观战”的业内人士告诉时代周报记者。
大龙最终以50.5亿元的总价、近3万元/平方米的楼面地价，拿下这块容积率仅有0.62的地块。竞拍结束后，大龙地产董秘马志方作为新闻发言人，现场接受了时代周报记者的采访。据马透露，大龙隶属于顺义区政府的北京市顺义大龙城乡建设开发总公司(以下简称“大龙城乡建设”)，持股比例达到35.98％。该公司在顺义的市场占有率达到60％，是该区最大的房地产企业。
大龙地产的掌门人赵川军人出身。现任大龙城乡建设党委书记、总经理，同时也是大龙伟业董事长。早年参军。在2001年到大龙地产任职之前，曾经担任过五年的北石槽镇人民政府镇长，以及3年多的顺义木林镇党委书记。
资产30亿撬动50亿地块？
大龙地产的业绩在卧虎藏龙的北京房地产市场未曾引起关注。这样一家名不见经传的企业，击退地产大鳄独吞地王，从一开始就面对了诸多质疑。
“大龙地产拿地的决策太不理智了，明显超出实力太多。”华业地产（600240）副总经理、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对时代周报记者说。
大龙地产2009年年报显示，截至2009年末，公司总资产仅有约30.07亿元，全年的净利润仍然只有3.39亿元。50.5亿元的地价款，相当于15年的净利润。
而在融资渠道方面，大龙地产也并没有突出的表现。由于上市5年来未进行过一次分红，大龙地产已经失去了公开增发的资格。而2009年7月，大龙地产刚刚发布过一次8亿元定向增发的公告，其中6.5亿元投向王府井（600859）的西部会馆项目，只剩下1.5亿元补充公司流动资金。
除了资金实力外，大龙地产对于高档物业开发经验的缺失，也让业内对其拿下这块超低容积率的地块充满疑惑。此次以近3万元/平方米的楼面地价斩获“地王”项目，业内预计产品要卖到6万元/平方米才能赚钱。“这样的产品很难开发。”庞博国际地产机构执行董事刘东在土地拍卖会结束后，就对时代周报记者表示，“对于大龙将带来的产品，我想象不出来。”
一家资产仅为30亿元的房地产企业，何以去撬动50.5亿元的地块？作为上市公司，大龙地产为何去冒“以小博大”的险？
拍下地块之后，大龙地产新闻发言人马志方对时代周报记者表示，在该地块拍卖之前，公司就做了详细的考察和价值的评估。并称顺义两年多前就已经出现过高价地，他们拍下的这块地，谈不上是地王。这似乎表明，大龙地产对此是有备而来的。
值得注意的是，此次拿地，大龙地产并未以上市公司的身份参与竞拍，而是派出了其绝对控股的子公司大龙房地产开发有限公司去进行购买。
“以大龙地产30亿元资产的资金实力，想要购买50.5亿元的土地，如果通过上市公司购买的话，几乎没有希望通过相关的审批。”北京大成律师事务所张玉成律师告诉时代周报记者，“由于这桩土地交易的主体不是大龙地产，而是其子公司，使得这场交易可以规避掉《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》规定的严格的报批和审批程序。”
至于大龙“奋力一搏”的真实动机，业内更是众说纷纭。
“这里面有很多我们不了解、迷惑的地方，比如大龙是顺义区的企业，它当时是不是真心拿地的？可能当时竞拍只是为了抬价，结果不小心拍到自己手里了，这些都不清楚。”北京高策房地产顾问有限公司董事长李国平对时代周报记者表示。
而“顺义区政府是幕后真正推手”的观点，也在业内流传。事实上，天竺22号地王的出现，确实迅猛抬高了周边高档住宅的价格。北京中原三级市场研究部统计数据显示：在大龙地产拍得地王后几天内，周边丽宫花园、东方太阳城等项目的提价幅度甚至接近12％。
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