海南楼市发烧坐地起价 千万豪宅要一次性付清
http://www.haozhai.cn 文章来源: 孟庆海 2010-02-04 10:48
看来，在某些楼盘，有多少房完全成了开发商控制价格的砝码。那么这是个别现象还是开发商普遍的操作手法，三亚整体的住房供应量是不是足够呢？就此，记者走访了三亚住房和城市建设局。
三亚住房和城市建设局局长 李洪海：“近几年开发规模，应该始终这几年，每年都在300万到400万之间，那么去年政府批准了大概就是将近400万平米，那么已经竣工的呢，130多万平米。 ……实际上三亚的房地产呢，每年都建设的基本上都高于需求的，就是略高于需求的。”
记者：“这两天我们在调查中发现，有些楼盘他们说有些房子没有卖了，然后您这了解到的情况，咱们三亚到底有没有房子可以卖？”
局长：“不应该是无房可卖，而是有房源，房源呢应该说还是非常充足的。那么我们现房就是历年结转下来的就有160多万平方米，一万多套。那么今年的话新建成的也有130多万平方米，那么从这两个数字来看呢，应该是房源是没有问题的。但至于的话呢，你像海边一线地的，朝向各个方面都比较好的这种房型呢，有可能不会太多，有可能不会太多。”
记者：“就从总量上来看的话，到底咱们三亚有没有房子可以卖？”
局长：“有，那房源很充足，不是一般的充足。”
既然房源很充足，为什么购房者会感觉买不到房子呢？三亚市住建局局长李洪海告诉记者，这很大程度上和开发商捂盘惜售有关，而这也是三亚市相关部门下一阶段重点查处的内容。
局长：“主要检查你建设有多少面积，那么你根据你们销售的情况，你还有多少房，那么有没有捂盘的行为，有没有内部操作的行为，那么有没有欺诈购房者的行为，我们是联合这个工商局、纪委，还有我们局，还有国土局等，还有发改委等一些单位联合组成调查组，现在还在外面进行调查。”
记者在海南看到，几乎每一块房地产广告牌的背后，都是一块正在开工或等待开工的土地。海边的、市中心的土地一块块都有了买家，大家又开始寻找相对偏远一些的，像迎宾路被拍卖的地块，在过去无人问津，而今天却也成了抢手的香饽饽。尽管土地的成本明显在提升，但是想进入海南淘金的房地产公司还是络绎不绝。
许仰东：“长三角有几个大的企业，也在关注岛内地产开发，也想登入岛内市场开发。”
其实，不论是地价成本上升、还是消费者的非理性冲动、或者是开发商捂盘惜售，都在推动着海南房价疯狂上涨。
这样的情形让我们不得不担忧，海南是否会重演1993年的那场地产泡沫风波？因为，那场风波虽然过去已经快二十年了，但它给海南经济造成的伤害至今让人难以忘记。
海南在上个世纪90年代初那场房地产泡沫，让很多开发商至今仍心有余悸。1992年初，总人数不过655万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。海南商品房平均价格从1991年的1400元/平方米，直冲到1993年的7500元/平方米。短短三年, 增长超过5倍。但到了1993年下半年，中央实行宏观调控，泡沫突然间被戳破，海南积压的房地产项目竟占了全国的十分之一，1995年，海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一。泡沫破后，留下来的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。从1999年开始, 海南省用了整整七年, 处置积压房地产的工作才基本结束。
那么今天，海南地产的噩梦是否正卷土重来呢？
记者：“现在已经是晚上的9点半了，正值海南旅游的旺季，但是在海边热销、并且已经入住的楼盘里，很多房子灯都没亮，而且即使没有住人，房子的价格也在每晚不断地向上攀升。”
在海南的调查中，记者发现，大多数人从全国各地汇集到这里买房子，并非打算长期居住。多数人的想法，仍然是升值后卖掉。那么，究竟应该如何看待海南房价短期内的飙升呢？
记者：“那您认为现在这种房价的上涨，是离整个海南发展的话，是离国际旅游岛更近了，还是背离的？”
蔡鸿岩：“肯定是背离的，国际旅游岛的形成不是说，我们最怕它是它形成一个国际房地产岛，大家到那去全是炒房地产去了，因为我们之前已经在90年代初期，上个世纪90年代初期有过这么一轮的疯狂了，现在又进入了一个比那会儿当初更疯狂的一种情况。我觉得这个对于整个海南的发展一定不是好事。”
蔡鸿岩，著名房地产观察家，专注于房地产领域报道长达16年，多次应邀参加国家建设部组织的房地产政策相关专家听证会。在他看来，海南楼市已经处于极度疯狂的状态，一个主要的原因在于国际旅游岛出台的时机。
蔡鸿岩：“去年09年，中国整个的房地产市场是经历了07年底到08年，一年的下滑之后，出现了一个报复性的反弹，去年的这个全国的房价上涨，出现了一个我们任何人，任何一个经济学家权威专家都没有预期到的一种报复性的反弹，这种疯涨情况下，政府不得不出面来重拳打压这个房价，遏制房价过快上涨。在去年年底出台这个政策之后，以及预期的一些政策信息出来之后，整个房地产市场大量这种交易，很多热钱正在出现一种挤出的一种效应，大家很多这种投资客在年底的时候，基本上把前期获利的这部分的房产投资，把资金抽出来了，而恰恰在这个时候，海南给这些热钱制造了一个新的热点，一夜之间这些热钱就转到海南去了，这个时机，这个国际旅游岛时机的出台，又加上没有相应一些遏制的政策，所以使得热钱非常快，非常迅速，非常巨量的就转移到海南。”
但蔡鸿岩发现，值得庆幸的是，今天海南楼市的疯狂和90年初地产泡沫有一个关键的差别，那就是大多数买房人都是一次性付款。
蔡鸿岩：“如果从金融泡沫来说，它没有太大的泡沫，但是从实际的一个需求上来说，制造出来，现在实际需求推动了房价的上涨，已经制造出了一个非常高的门槛，我觉得泡沫还不是特别准确，如果说泡沫，我说它是叫实心泡沫。”
那么，这个实心的泡沫有多大呢？中国房地产研究会研究部主任胡安东一直也在关注海南的楼市，他给我们对比了世界上成熟旅游胜地的房价和海南的房价。
胡安东：“澳大利亚昆士兰州这样一个城市，它的旅游就是说做的比较成熟，它现在（布里斯班）的海景房一套，折合成人民币大概也就是200到300万左右这样一个，而且是200平米，
……那么每平方米大概也就是一万多一点，这样的一个价格。……海南房地产在起步阶段就那么高，是有点不符合规律的。”
胡安东还告诉记者，衡量是否是国际旅游城市或者国际旅游岛，有一个很重要的标准就是，投资者从哪里来？
胡安东：“昆士兰州的投资90%以上都是国际的投资者，比如说日本的、英国的还有意大利的、俄罗斯的还有中东的石油的投资者。但是恰恰海南08年到09年是我们本土内地的投资者。”
而蔡鸿岩认为，今天海南楼价的飙涨的危害虽然不在于金融系统，但对于海南建设国际旅游岛的规划将产生重大影响。
蔡鸿岩：“房产、房价升高了，住的成本升高了，那意味着所有的这些投资的门槛都要设立提高起来，你比如说我们就说酒店的价格吧，那这种门槛提高了之后，它会影响海南所有的其他的各行各业的这种招商引资，吸引投资进到海南去投资，甭管是商业、娱乐、教育这些投资，可能都会因为房价的过高而受到阻挡。”
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