深圳投资客喜欢短炒 豪宅投资回报更高受偏爱
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 徐 2010-02-04 14:24
深圳人热爱投资的原因,是别的城市难以复制的。
深圳市英联不动产有限公司（下称英联）董事长郭建波对此做了一个总结:经过黄金十年,投资的传统和环境已经在深圳成型——市场开放最早,第一批开发商诞生于深圳,他们有能力创造质量更高的投资品;第一个房地产中介公司诞生于深圳,他们为房屋的到手提供了方便之门,甚至可以让房屋像股票一样,在不同人手中快速周转;深圳特殊的环境,土地供应量少,“这是投资最为重要的一环,供应量少,意味着投资的价格波动会较大”;金融市场繁荣,按揭贷款金融工具比内地丰富,政策灵活;深圳本土人少,外来人多,人口年轻化,投资意识强,加上多年的积累,“具有全民投资的基础”。
深圳投资客喜欢短炒
“2006年开始,投资客就成为深圳主要的需求力量之一。”郭建波向本报记者解释。根据一个深圳本地的说法:深圳常驻人口（七年以上）户均拥有房子3.5套。虽然这个数据并不是房管部门给出的权威数据,但多少透露出深圳有相当一批人资产超千万。而这就是深圳全民炒房的基础所在。
“2009年2季度以后,投资客大量入市,再次主导市场的波动。到10月左右,投资客比例很高,个别区域例如深圳的后海湾片区达到40%以上。”深圳中原地产二级市场总经理玉家雄介绍,“在后海湾区域,'三湘海上’项目,2009年9月开盘时达33000元/平方米,最近新推一批单位,升至46000元/平方米,推盘首日成交了八成。另外一个项目'太古城’,11开盘中小户型也卖到28000元/平方米,刚推盘的一批单位直接就涨到37000元/平方米,推出当日卖掉六成,成交火爆。”
他认为,2009年深圳楼市购买力以投资客为主,达到50%以上,然后是一些换房的人,这批人是否投资还是自住也不一定,“怀着价值增值的美好愿望。”玉家雄提到的后海湾,是未来几年深圳的大热区域。
戴德梁行研究部主管张晓瑞表示,深圳豪宅特别打眼,一手楼的供应主要集中在豪宅。深圳后海湾,是今年特区内新房供应主要区域,基本上是清一色的豪宅。对于豪宅的定义,已经提不上密度低、物业类型高端这样的“高要求”,只要是高层大户型,价格昂贵,质素较好,都被列入豪宅范畴。
根据世联地产专为本报提供的数据,深圳全市仅有25%的投资客,但这一数据与市场暴露出来的实际购买力并不完全吻合。一名代理销售总监介绍,他销售的多个南山豪宅楼盘中,大约有60%-70%是投资客,2009年10月之后,一些新开楼盘甚至90%都是投资客。
玉家雄表示,如何界定投资客,研究机构尚缺乏统一的标准,承认自己是纯投资的客户市场上仅为15%左右。不过潜在可能成为投资客的购房者比例更大。他举例说,后海湾某个豪宅项目的调查问卷中,表示自住的为40%,纯投资的为10%,而另外的都是模棱两可之间,只要是价格合适,他们就可能会出手。
与上海、北京不同,深圳投资者呈现几个特点。“深圳投资客比较喜欢短炒。”玉家雄分析,而短炒的实现依赖于二手市场的充分发达,这方面深圳拥有得天独厚的条件。“短炒的持有时间大约平均三个月左右,甚至更短。所以这必须利用二手市场快速完成。”
二手市场成为体现投资心态的窗口。2009年,二手市场的成交明显好于一手市场,根据世联地产的统计数据显示,二手房与一手房最大差距可以达到0.15:1,也就是说,新房成交量仅为二手房成交量的15%。虽然主要原因是一手市场供应量的短缺,但二手市场更有利于短炒客户也是重要原因。
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