土地增值税或再次清算 开发商坦言有对策
http://www.haozhai.cn 文章来源: 信息时报 2010-02-05 10:14
开发商：上有政策下有对策
土地增值税清算将让宏调之下的楼市雪上加霜？但有开发商表示，即便有那么一日，也是上有政策，下有对策。开发商可以通过多种形式来减税，甚至避税。国税局一名官员对此也表示，包括土地增值税在内的房地产税收漏洞很多很复杂，稽查困难。中央财经大学教授刘桓也指出，“土地增值税每年清缴数字较难统计，全国规模大约在上千亿。当然如果严格征收增值税，翻好几倍也不一定。”
对策1：平卖给员工
房产开发公司想要直接卖房子给客户的话，增值税就很难避掉。但是如果开发商先把房子卖给自己公司的员工，然后员工再以二手房流转出去卖给外面的买家。同时，通过报低成交价来避税，这样不仅不需要交纳太多的二手营业税，公司也可以节省不少土地增值税。在这一过程中，开发商是按照成本价卖给员工，由于在税法上只要没有低于开发成本价都不属于赠送，员工不需缴交赠予税或所得税。
风险：黄春提醒消费者，这种做法实际上就是假按揭，在法律上风险很大。尤其是在广州，通过阳光家园网可以监测到每个楼盘的销售情况。当公司以不低于成本价卖给员工时，少数几套还可以，但大量出货肯定会引起政府部门的注意。
对策2：以租代售
有开发商表示，既然增值税是在确定房子卖掉以后才征收的税，可以考虑只租不卖，长期收益，这样就能完全不需要缴交土地增值税。具体的做法是，开发商可以直接与房屋购买者签以租代购合同，客户每月缴交开发商房屋租金，租满一定年限的时候就有资格按房屋成本价正式签署购房合同。
风险：黄韬分析认为，以租代售非常考验开发商的资金链，如果有资金压力的开发商，只是通过收取租金来维持公司运作显然不够。同时，对于买家来说，以租等购的方式需要慎重考虑，如果在租房的过程中，错失了买房的机会，损失只有自己埋单。
对策3：提高开发成本
提高开发成本被开发商称之为“最容易操作”的避税方式。据了解，开发成本包括建筑成本、销售成本、管理成本及人工等多个方面。目前广州的建筑成本约为1400元/平方米，如果开发商提高到2000元/平方米，而卖价仍然维持之前的标准，土地增值税自然可以减少相当一部分。
风险：黄韬认为，提高开发成本将直接作用到楼价上。开发商对楼盘的卖价应该根据市场供求关系来决定，如果一味为了避税，恶意提高或者降低楼价，对于开发商的品牌也会造成一定影响。
小知识
土地增值税实行四级税率
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税。
土地增值税实行四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50％的，税率为30％；增值额占扣除金额50％~100％，税率40％；增值额占比100％~200％，税率50％；增值额占比200％以上，税率为60％。
开征土地增值税的历史并不长，1820年在德国出现，1898年在中国青岛德租界完善，所以青岛实行的土地增值税被视为该税种的起源。土地增值税征收时间最长，征收范围最广的是我国台湾地区，土地增值税是台湾地区的主要房地产税种，约占房地产税费的60％以上。
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