上海昔日地王重出江湖 地价三年大降三成
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2010-02-09 09:48
机构观点
中原地产：虽具投资潜力但也存风险
黄浦区南京东路163街坊地块，可以说是近年来上海公开土地市场上位置最好的一个地块。地块规划用途为商业办公金融保险，文件并未对商办提出具体要求，只是要求商业不少20％。相对来说，地段所在位置商业氛围很浓郁，但根据招标文件及黄浦区《南京路东段商业业态规划导则》要求定位为“同外滩地区相适应的、上海标志性高端商业街区”，也就是说该地块商业业态分布将有别于南京东路步行街的大众消费。163地块虽然是差异化经营，但毕竟与步行街距离较近，虽然目前南京东路个别商铺的租赁价格已攀升到80元/平方米/天，位列上海各商业网点之首，但目前该地区高端商业氛围没有形成，何时形成还有待时日，这里就存在一定风险。而从办公氛围来看，相对南京西路、淮海中路、陆家嘴（600663）等地段来说办公氛围也稍显不足，一是写字楼未形成群体效应，虽然品质按照高端产品做，但如果只是零散分布，则风险较大。二是道路拥挤单行道多，车辆出行相对不很方便，至于未来租金，目前地块周边甲级写字楼并不多，报价从5-10元/平方米/天均有，未来租金将根据楼的总体品质来定，不过根据目前中标价加上建筑及其他成本来测算，售价在65000元/平方米左右。
易居研究院：宏观调控背景下土地价格不高
相比2007年首次出让的44亿元，如今出让价格降至34亿元，原因有三：一是上次出让处于2007年楼市火爆顶部，开发商抢地热情很高，这次处于楼市调整初期，地市热度降温；二是2007年打击囤地力度较小，土地出让管理偏宽松，如今国家一再严格土地出让管理制度，比如土地款首付50％以上、一年内付清、打击囤地动真格、北京南京广州等地都有地王被收回；三是上次是纯竞拍制度，价高者得之，竞争激烈，这次实行的是预申请和综合评标制度，所以与不久前出让的外滩8-1地块相似，溢价率很低，竞价激烈度较低。
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