地王尴尬：交易环节不透明难以消解猜测与疑虑
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新世纪 2010-02-09 14:08
2009年9月，上海准备尝试预申请制度的消息甫出，坊间纷纷将其称为上海版“勾地制”。但仲量联行上海研究部董事周志锋对本刊记者表示，从8-1地块预申请制度的试点看，其与香港的勾地制有很大差别。
首先，出台背景截然不同。
香港勾地制出台的背景是亚洲金融危机致香港房地产市场低迷，土地流拍严重。而上海、北京、深圳等地欲试水预申请制度时，正值2009年内地楼市火爆。
其次，具体做法也大相径庭。
周志锋表示，香港的所谓勾地，就是要把地先勾出来。即政府出让土地之前，先找开发商报价，只要有报价达到了政府咨询团队估价的80%左右，这块地就会拿出来出让。但勾地方地产商事先是不知道政府出让底价的。
8-1块地，国土部门则事先就明确公布了地价估值和预申请底价，且必须要有三家以上地产商参与预申请，该地块才会正式拿出来出让。
上海市规土局在其网站上也表示，“预申请制度”有别于香港在1998年金融危机背景下为保证土地不流拍、不贱卖而推出的“勾地制度”，其主要目的体现在三个方面，即完善供地信息的披露机制，稳定市场预期；强化土地计划管理，提高市场化配置效率；优化行政办事流程，提高审批效能。
尽管初衷如此，上海版“勾地制”在信息透明上要做的还很多。
“原来的公开‘招拍挂’，让很多企业盲目抢地，预期不稳定。挑选合适的而不一定是出价最高的开发商，是政府希望看到的画面。”于丹丹分析说，前期有一个较完整的政府供地计划预先披露，通过这种前置性的信息披露，影响供求关系，是平抑地价的关键。
在这方面，香港的经验可资借鉴。每年3月新财年开始之际，香港地政总署都会将一年土地出让信息公示出来。
这方面，上海市规土局亦表示，土地管理部门将根据土地储备计划和供应计划，发布用地出让预申请公告，集中向社会公开宗地出让信息。但目前尚无具体动作。
在8-1地块出让过程中，预申请制度留下的疑团也颇多。
譬如，香港在某地块勾地成功之后的做法是，所有地产商都可以来竞标拿地，价高者得。
8-1地块引出了“有效预申请人”的概念，其在评标阶段会有10分的加分，投标保证金亦有一定优惠，是预申请制度中重要的环节。但在该地块的出让文件中，对此概念的解释却很简单—此前参加并通过本地块预申请的申请人。
北孚地产研究所所长刘光东对本刊记者表示，预申请的企业，什么条件能成为有效预申请人，什么条件不能，到底是保证金没有达到，还是报价太低，都应该有规则可循。
周志锋则提出，评标阶段有综合评标这一环节，“复地是42分，证大43分，这些分数是如何给的，大家都不是很清楚。”
2月8日，黄浦163街坊地块将再次演练拿地新政时，会否解开上述疑问，需拭目以待。而上海市规土局2009年11月在其网站上表示，已经形成了《上海市国有建设用地使用权出让预申请试行办法》。但本刊记者采访的业内人士均表示，尚未看到这一办法的具体内容。
前述资深地产界律师评价称：“香港的勾地制度，是公开的协议，勾的是个人的地。目前内地很多地方政府的勾地制度是私下的，是一个‘沟通’的过程。”
证大背后
2月2日，上海证大停牌迎接“双料地王”，但资本市场的态度略显冷淡。2月3日，标准普尔将其评级改为“负面观察”，并对拿地后的资金状况表示忧虑，称上海证大目前的现金流不足以支撑92.2亿元的土地开发项目。
这一价格，是截至2009年6月30日上海证大总资产的1.2倍，现金余额的19倍。
标普分析师克里斯托费·李表示，若无第三方合作和外部融资的支持，标普将下调对上海证大的信用评级。目前，标普对上海证大将于2012年到期的1.5亿美元无担保期票评级等级为B+。此前，标普曾指出，若要调高上海证大评级，必须确保其保守购地的政策及财政管理。
2月3日，穆迪亦表示，检讨证大B2企业家族及高级无抵押评级，有可能被降评级。
穆迪说，证大目前持有现金约13亿元，即使与其他投资者合作，仍需额外筹集资金，令信贷评级受到压力。
马成樑对本刊记者表示，既然拿下这块地，在资金方面自然是胸有成竹。
上海证大2月3日发出公告称，正在与潜在投资者磋商，准备通过成立专门的项目公司开发这一地块，地块总价将通过新成立公司的注册资本、股东贷款及所筹银行融资方式支付。
马成樑当时并不讳言，复地集团有意取经上海证大开发商业地产方面的经验；在财务上，复星集团的增持主要是基于股比提高可以合并财务报表考虑。
在8-1地块上，复地集团与上海证大同时出手投标，不免有“双保险”之意。1月12日，复地集团刚刚宣布通过认购新股，将所持上海证大股份由8.47%增加至19.68%。几乎所有人都相信，复地集团乃至其母公司复星国际(02337.HK)将对上海证大未来在8-1地块上的开发给予全力支持。
作为一家民营企业，上海证大的母公司上海证大集团上世纪90年代发轫于资本市场，2000年后，获得在浦东新区中心区域开发商业与住宅地产项目的机会，自此涉足地产开发市场。2009年，上海证大的实际控制人戴志康将董事长一职让位给马成樑，后者来自拥有大量土地储备的上海老牌国资企业上实集团。
戴志康两个多月前也对媒体表示，2010年是上海证大的“大年份”，将与复地在2010年以联合投资的方式，在上海进行大规模的项目投资。
目前，上海证大已为8-1地块支付投标保证金4.5亿元，并预期，土地出让合同可能将于2010年2月11日订立，余下87.7亿元将在之后的六个月内分期支付。
不无吊诡的是，被质疑资金实力的上海证大，PK掉的是中华企业与两家保险公司组成的联合投标体。后者以500万元惜败，令市场人士不免感叹保险公司“也差钱”。
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