湖南流拍“地王”切成小块卖

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 潇湘晨报　　 2010-02-09 17:25

    去年，滨江新城的［2009］网挂040号和［2009］网挂044号地块曾备受关注。特别是044号的纯商业用地曾经以高达7767.25元/平米的楼面地价，一度成为长沙市单价地王的候选，但去年底，这两宗地块却都因无人出价而流拍。

　　今年，这两宗地块变身为4宗地块，以总价82145万元的起拍价再度悄然入市。与去年151876万元的起始总价相比，“地王”大大放低了身段。

　　降低门槛，引入更多建设者

　　昨日上午，记者再度探访这4宗地块。细雨纷飞，路面湿滑，潇湘大道上营盘路湘江隧道西岸施工现场围起了蓝色的护栏，占据了一半道路，导致车道变窄，过往的车辆都放慢了速度。从这里沿着潇湘大道北行，穿过银盆岭大桥后，车行不到5分钟，就来到潇湘中路和滨江景观大道交会处的三角形地带，和新河三角洲隔江相望，这里就是上次流拍的两宗土地的位置所在。

　　本次挂牌的4宗地的出让条件进行了调整，滨江新城的上市土地已经放低拿地门槛，“和这一次调整后的上市相比，2009年底的首次挂牌更多的是对于市场需求和接受度的一种试探。”长沙大河西先导区土地储备（交易）中心副主任邓大勇说。

　　“去年底的拍卖，滨江新城两宗地的流拍并不是因为市场不好。当时同一天挂牌长沙市岳麓区望岳街道一块住宅用地，却同时获得了8位买家的抢地争夺战，这块土地也创下了大河西土地单价的新高，这说明土地市场的需求还是旺盛的。”

　　邓大勇表示，上一次的挂牌更多是因为土地出让条件的限制，给开发企业的开发带来一定的难度，此次调整出让条件之后重新上市，将会降低拿地门槛，可以让更多的开发商进入到滨江新城的建设之中，同时也可以推动大河西土地上市。

　　拆分出让，加大拍卖成功系数

　　本次同时挂牌的有3地块是由［2009］网挂040号地块拆分而来。为什么要拆分？邓大勇解释，“拆分上市，更符合市场的实际需求，也更有利于土地的顺利出让。”

　　根据此前的出让公告，040号地块是一块综合项目用地，其出让面积为73565.06平方米（合110.348亩），起始价高达6.4133亿元；更重要的是，出让条件规定：在地块中必须要配建一座建筑面积不小于4万平方米的星级酒店和不小于8万平米的建筑面积的写字楼，而且必须在自摘牌之日起两年内启动建设，出让条件可谓有些严苛。

　　040号地块也拆分成两块商业用地和一块住宅用地，其中001号为住宅用地，002号地和004号地的用途为商业、办公，三宗地出让面积一共为75812.49平方米（合113.726亩）。从出让面积来看，拆分后的地块和之前的出让总面积几乎持平，起始价总计为50514万元，和此前的64133万元总价下调了近1亿元。在出让条件中，除了建筑限高150米以及容积率等常规条件外，没有更多的限制条件，大大降低了拿地开发的门槛。

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　　让道景观，滨江地王调低容积率

　　“去年044号地块挂牌时，已有竞拍者交纳了保证金，准备竞拍。最后流拍并不是因为价格，也不是因为资金，而是为了让道景观，用地出让条件必须做出调整。”长沙大河西先导区土地储备（交易）中心副主任邓大勇透露了044号地块变身的内幕。

　　“这宗土地的位置十分优越，在潇湘景观大道的东侧的临江地段，也是滨江新城的未来核心地段。为了保证湘江景观带的整体规划，建筑限高是24米，主体层数控制在三层以下，这个高度是为了保证从湘江东岸西眺和在湘江中的游船上看过来，都不能破坏和遮挡湘江景观线。“这一次出让，容积率再度调低了。”

　　和上次相比，003号地块的容积率从≤1.2调整到≤1.0，此次的出让面积从94137.73平方米（合141.207亩），调整到63260.24平米（合94.890亩）；起始价从上次的87743.0万元调整到了31631万元，相应的竞拍保证金也从20000万元下调到了7000万元。

　　“不过，即便是起始价调低了，但是这块地本身的楼面价格，仍然创下了长沙市土地市场单价的新高。”邓大勇表示。

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