深圳豪宅成交或跌一半
http://www.haozhai.cn 文章来源: 深圳商报 2010-02-11 10:10
市场走向
2009年，由于豪宅成交火爆，从而带动深圳房价在去年底均价突破每平方米2万元。今年豪宅市场走向如何？在昨日接受记者采访时，多位业内人士表示，今年深圳豪宅整体成交量将大幅下降，降幅有望达到50％。如果出台更加严厉的调控政策，那么豪宅成交量下降幅度将更大。
政策收紧影响豪宅市场
中联地产市场研究中心新近出炉的一份研究报告认为，2009年豪宅市场的热销一方面是由于豪宅供应量的放大和所推出楼盘本身的高品质，同时也得益于良好的经济环境和宽松的政策环境，特别是信贷环境。但2010年豪宅所处的外部环境似乎将有所改变。
从经济环境来看，今年经济环境将持续好转，居民财富将得到进一步积累，通货膨胀预期较强，资金保值增值需求增大，豪宅将继续吸引社会资金的关注。从资金环境来看，市场流动性仍将宽松，深圳豪宅市场2010年的资金环境仍然乐观。
但是，从政策环境来分析，2010年整体状况将不如2009年，深圳豪宅的政策环境将呈现偏紧状态。其一，从2009年12月政策的“多、密、快”出台节奏来看，政府打击投资投机行为和增加普通商品房供给的意图明显，而2009年深圳豪宅的投资投机比例较高，豪宅市场无疑成了政策打击的对象。其二，从营业税调整的细则来看，其对非普通住宅和普通住宅实行了差别化的调整，这是紧缩豪宅政策的一个表现，也是一个警示。其三，物业税的试点有可能直指豪宅，将会对豪宅成交产生巨大的影响。
今年供应将有所减少
资料显示，今年深圳豪宅可供应量大约有20个楼盘，以南山、宝安、盐田为主。有关人士表示，可以看到，2010年豪宅的可供应量依然较大，但在政策趋紧或政策不明朗的情况下，豪宅开发商将会严格控制推盘的数量和节奏，使得2010年新房豪宅的供应量相比2009年将有所下降。
而对于二手房豪宅，由于去年12月出台了多个调控政策，使得市场观望情绪增强，买卖双方胶着状态将使得二手房豪宅放盘量减少。所以，从整体上来看，2010年豪宅市场的总供应量将有所减少。
中联地产市场研究中心负责人叶蓉表示，影响2010年豪宅成交量释放的不利因素主要有三个：其一，由于2010年政策干预的预期强烈，将使得部分豪宅客户和业主都进入观望状态。其二，2010年住房市场将有更多的物业结构可供消费者选择，豪宅热度将有所降温。其三，由于豪宅2009年的投资投机气氛太过浓烈，2010年政府打击投机投资意图较为明显，后期可能还会有针对性政策出台，从而在一定程度上抑制了2010年豪宅市场的投资投机需求，影响2010年豪宅的成交量。从这三个方面来看，2010年豪宅成交量的表现将不如2009年，但由于经济持续增长、通货膨胀预期强烈、热钱流入等因素存在，又在一定程度上保证了豪宅的需求。所以，预计2010年豪宅整体成交量将有所下降，按照目前的环境看，下降幅度预计约为30％～50％，主要是投资投机需求的减少。但如果2010年出台更加严厉的调控政策，如物业税等，那么豪宅成交量的下降幅度将更大。
豪宅价格将依旧上涨
从成交价格的角度来看，一方面，豪宅的稀缺性和高品质性使得豪宅长期处于供不应求的局面，保值增值和抗风险能力较强。另一方面，因为开发商、豪宅业主资金实力和对市场的判断能力较强，外部环境对其影响力较弱。所以，在经济持续向好的情况下，即便是处于政府政策的打击之下，深圳的豪宅价格也将保持坚挺。从长远来看，豪宅价格依旧处于上涨通道之中，但2010年上涨幅度将有所缓和。
叶蓉认为，2010年深圳豪宅市场的整体表现和影响力将不如2009年，二三级市场的豪宅成交总量将有所下降，而成交价格将保持坚挺，呈现温和上涨的态势。
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