禁地七年 别墅为何还越卖越多
http://www.haozhai.cn 文章来源: 南方日报 2010-02-11 14:52
容积率上大做文章
针对政策禁令下，别墅新增供应量却不降反升的怪现象，业内专家分析，这主要源于地产商打政策“擦边球”，绕开政策红灯开发别墅。而地产商的惯用手法，一是“高低搭配”做容积率，二是在产品设计上规避独栋概念。
一方面，开发商不想触碰政策的红线，不能建造纯粹的别墅项目，另一方面，别墅的需求旺盛，开发商不愿意轻易放弃高额回报的机会。在此情况下，不少开发商将政策的“擦边球”打到极致，容积率的算术法做到最“精”。
“一些开发商将大型地块中拿出部分用地作别墅。”有业内人士指出。记者在上海西郊一楼盘知雅汇了解到，该楼盘建筑面积近34万平方米，容积率高达1.49。但是开发商将其中的北面地块用来造高层建筑，容积率很高，南面用来建成了容积率低的上百栋别墅，这样高低搭配，使得整个项目容积率既高于政府要求的0.35，也提供了别墅产品。
一排排别墅比肩而立，中间架设装饰性横梁加以连接，这种介于联排和独栋之间的别墅产品在低密度住宅用地的规划中正日趋流行。“以联排名义报批，以独栋产品营销，现在很多项目都这么操作。”北京南郊一别墅项目的开发商对记者解释。
上海别墅项目中大九里德的销售人员对记者表示，低容积率别墅搭配高容积率的公寓，只要总的容积率符合地块出让的要求，就不算违规。
早期囤地开始释放
“别墅供应上升，还有一个重要原因，即长期囤地开始释放。”一位业内人士接受记者采访时说，“早些年批租的别墅用地，一直‘捂’到最近才开发。”
在上海，春节后将推出的御涛园别墅，其用地就是在2004年8月31日土地改“批租”为“招拍挂”之前，就已经批租出去的用地。
业内人士告诉记者，实际上，在上海的马桥还有17块低容积率的住宅用地，可建近2000栋超低密度别墅，这些地都是当年一些有实力的项目公司通过批租方法拿到的，他们先包装、注册成为房地产开发公司，但并没有开发实力，却把地囤在手里，然后倒卖出去。 实际上，别墅用地释放的现象不仅仅局限于北京、上海等一线城市，长沙、重庆等二线城市别墅用地也释放明显。
“长沙别墅开发已经十余年，但近年来，才逐渐呈现规模。”当地一位地产商表示。据不完全统计，目前，长沙别墅类项目总占地近700万平方米(包含其他物业)，总建筑面积超过500万平方米。相对于市区户籍人口仅200多万的内地城市而言，这一别墅开发量无疑相当巨大。
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