珠三角年内试点公租房 广州经验显示回本需20年
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-02-24 14:46
深圳早在2007年年底就开始效法香港公屋，建立公租房，在深圳市十一五住房规划中，政府规划的14万套保障性住房中，有11.4万套为公租房，占比远远高于经济适用房。
有消息指，住建部的保障性住房的三年工作规划中，上述概念将以“公共租赁住房”形式被正式写入。
上述知情人士指出，今年广东公租房仅仅处于启动阶段，除了深圳这一试点以外，广州公租房想法也比较清晰，下一步还将明确其他试点城市，预计首批试点将集中在珠三角地区。
他称，更清晰的公租房规划还要等待国家的整体规划出台，广东将据此确立具体方案。预计广东公租房针对的群体将主要是中低收入的“夹心层”、刚参加工作的大学毕业生、广东重点引进的各类人才、异地调动的公职人员以及拆迁需安置的过渡性群体等。
“租金肯定会比廉租房高，但比市场价低”，他透露，基本的想法是根据不同人群的收入水平，设置不同梯度的租金水平，比如市场价的30%、50%、70%。
他估计，广东在公租房方面投入，应该不会占用三年住房保障计划中180亿的指标，“之前180亿投入，主要针对廉租房和经济适用房，并不涵盖公租房这一新形态。”
广州样本：20年才能回本
广州市住房保障办副主任黄信敬表示，广州所提的经济租赁房与公共租赁房、政策性租房基本是一个概念。
他透露，2010年广州保障性住房的投入计划为45亿，高于去年底预计的30亿。这45亿中，廉租房与经济适用房仍将大致维持6∶4的比例，“今年将推出的3000套经济租赁房将算入经济适用房的范畴。”
根据调研，广州近8万户低收入困难家庭中，所谓的“夹心层”有2.6万户，黄信敬表示，首批3000套的经租房将针对这一群体，因此经租房的申请者必须是本地户籍人口。至于刚毕业的大学生、重点引进的人才等群体，短期还难以纳入考虑范畴。
土地来源一直是困扰广东保障性住房的最大问题，黄信敬说，从2009年底的情况来看，广州市可用于保障性住房的地块还有6块，总面积141公顷，“这个状况只能说谨慎乐观。”
广州正在进行“三旧改造”预计将为城市发展腾挪出相当数量的土地，不过这些土地中，究竟有多少能用作保障性住房建设还是未知。
值得注意的是，公共租赁住房这一新形式不同于廉租房有地市财政兜底，黄信敬说，广州推行经租房的一项基本目标就是要实现收支基本平衡。
以首批3000套经租房的成本来看，按照每套60平方米的面积、每平方米4500元成本价估算，这3000套经租房的成本在8.1亿元左右。
黄估计，一旦住户的经济条件好转，有部分经租房酝酿在两年左右转而出售，这部分保障房实现收支平衡并无问题，如果住户无力购买，长期租用，这部分经租房要实现收支平衡的时间就会相当长，即使部分地块会有数额不菲的商用物业收入。
“具体要多长时间收回成本，我们还在具体测算，不同地块、不同租金水平都会导致不同的测算结果。”他说。
2006年底，万科集团划拨4600万元资金用于筹建万汇楼，试验如何解决中低收入群体的住房难题，该房租金参照广州城中村的租金水平，一套小两房每月租金大致在450元。
这一项目此前被认为是广州唯一的经济租赁房试点项目。黄信敬坦言，广州正在制定的经济租赁住房草案中，万汇楼的经验是一项重要参考指标。
合富辉煌集团首席分析师黎文江测算，万汇楼实现收支平衡的周期是25年，这远远高于一般商品房销售1-3年的回本周期，也高于发展商们商业地产项目平均12-15年的回本周期。“这也意味着，如果不考虑日后销售，政府主导的公租房要做好20年以上才能回本的心理准备。”
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