交易量寒流 开发商暂缺降价动力
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-02-25 09:29
早春的寒意笼罩楼市，反映楼市运行状态最关键的指标——交易量一路下滑。
据中国指数研究院数据信息中心统计,春节期间（2月12日—19日）,全国各重点城市新房成交量均大幅下跌,甚至出现了尴尬的“零成交”。
成交量的下滑是否将成为价格下降的转折点？
受访业内人士却普遍认为，成交量下滑主要是受季节性因素，其次是调控政策的影响。“只因为今年春节的时间太特殊了，几乎影响了2月全月的数据。”中原地产华北区总裁李文杰说。
2月23日传来消息称，北京市住房和城乡建设委等部门已于2月21日联合发布《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》，即北京版“国11条”）。分析人士认为，北京版“国11条”虽然主要内容多为重申“国11条”，但其象征意义也彰显了地方政府控制房价过快上涨、遏制投机的决心。
下滑的交易量
根据中国指数研究院数据信息中心统计,春节期间，北京新房共成交42套，其中期房36套，现房6套；深杭宁苏四城市成交量未达两位数，其中，深圳和杭州各成交5套,南京成交6套，苏州成交仅9套；北京、南京从大年三十至正月初六，连续7天零成交，尽管这期间南京有60套新房认购，仍创下历年春节成交的新低。
春节前一周2月6日至2月12日，浙商证券跟踪的15个重点城市的总成交套数和成交面积分别为16908套和165.83万平方米，环比分别下降35.29％和35.41％，继前一周小幅回调后出现较大幅度的下滑，部分城市成交量已接近或低于2008年的最低成交水平。浙商证券分析师戴方认为，不同的是，2008年主要源于商品房需求的不足导致成交的下降，而当前在于供给与需求的共同下降导致成交萎缩。2月12日央行再次上调存款准备金率0.5个百分点，这一数量化的货币政策或将进一步强化商品房市场买卖双方的观望，需求等待房价的下降，供方调控开发节奏进而调控商品房库存水平，最终或将延长商品房低位成交的周期。
根据21世纪不动产的监测，二手房交易量已先于新房下降，1月份直至2月上旬，京沪深等一线城市的二手房交易量环比降幅达4至6成。
事实上，交易量下跌已有先兆。
东海证券研究报告显示，1月，宏观调控之下房地产市场迅速降温，一线城市成交量环比大幅下滑，但同比仍好于2009年同期。在东海证券研究所跟踪的一线城市中，北京和上海成交量环比下滑的幅度均超过40％，分别下降了46.4％和44.6％，深圳环比下滑了10.5％。尽管环比急剧恶化，但同比仍高于去年同期水平，北京、上海同比增长幅度均超过50％。
1月，一线城市商品房成交均价仍在上涨。在东海证券所跟踪的一线城市中，深圳、上海、北京等城市商品房成交均价仍呈上涨态势，其中深圳一手房已突破23000元/平方米，环比上涨7.0％；上海内环以内、内外环间、外环以外环比涨幅分别达到56.8％、6.0％、11.8％。
二线城市中除武汉以外，商品房成交量环比普遍呈现下滑态势，其中，苏州、南京、杭州、福州环比降幅均超过50％。虽然成交量下跌，但是成交均价普成涨势。
“去年春节是在2月4日，2月中旬以后市场开始恢复正常。”李文杰说。另外他还指出，购房者受信贷政策的影响较大。银行从实际操作层面，收紧了审批，并向市场发出信号——政策转向。以至于消费者对价格走势产生观望心理。但事实上2010年1月份的交易量是五年来最高的一次。
中金证券分析师白宏炜在接受本报记者采访时表达了相似的观点，他认为目前是楼市比较焦灼的时刻，开发商和购房者都有观望心理，信贷政策的影响还将逐渐释放。
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