交易量寒流 开发商暂缺降价动力
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-02-25 09:29
以销定产 控制库存
据专业人士观察，前段时间新楼盘仍旧热销，大批客户交了钱等待银行放款。而开发商普遍不愿意降价，调整的周期仍旧相对较短。“开发商已经意识到调整是大势所趋，因此在定价时比较理性，一些新楼盘可能会选择调低开盘价。”李文杰说。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭也向本报记者指出，开发商资金充足，暂时仍没有降价的动力。在易居中国研究院提供的《2009-2010年全国房地产市场研究报告》中显示，2009年1-12月，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2％，企业资金面非常宽松。其中，销售资金回笼和信贷增加对本年资金来源增量贡献较大。2009年房地产开发企业定金及预收款15914亿元，增长63.1％；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2％，国内贷款11293亿元，增长48.5％。
安信证券调研显示，开发商仍旧延续去年四季度经营策略，未作明显调整。对于成交量的增幅普遍不乐观，并认为价格暂不会有大的调整，年中以后压力可能会显现；长期看房价依然乐观。
安信证券认为，一段时间内价格将依然坚挺。去年12月份全国房价加速上涨，1月份部分城市销售均价仍呈快速上涨势头。考虑到价格调整一般滞后于成交量调整，安信证券预计价格增幅的高点可能出现在今年二季度。而库存压力大体呈平衡态势，目前总体上尚未出现库存大幅积累。安信证券金融和研究组预计，开发商多倾向“以销定产”，因此库存压力会保持相对平衡态势。而开发投资从去年四季度已经趋于谨慎。行业数据显示，去年四季度以来，新开工增速没有延续三季度连续快速向上的势头，而是在高位放缓，房地产开发投资增速去年11、12月连续大幅回落，暗示开发投资已经趋于谨慎。
从宏观面来看，货币政策的基调未改变。近日中共中央政治局讨论国务院拟提请第十一届全国人民代表大会第三次会议审议的《政府工作报告》稿的会议传出消息，今年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性。
尽管如此，国信证券房地产行业首席分析师方焱在接受本报记者采访时预测，上半年交易量同比仍可能下降20％左右，而调整期持续6个月以上，才有降价的可能。
“北京版”国11条效应
在交易量下降的背景下，北京市出台“国11条”相关细则，将对市场产生何种影响？杨红旭预计，其示范效应在于，接下来不少地方会按“国11条”精神出台实施细则。
根据北京市《实施意见》，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50％以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50％以上。从2010年1月1日起，对已经过期的购房优惠政策一律停止执行。对二套住房贷款严格执行不低于40％的首付比例，去年1月暂停的限外令也自动恢复执行。
对此，21世纪不动产分析师孟奇和北京中原地产三级市场研究部都认为，政策大部分内容多为对“国11条”的重复与强调，“新政”不新，对市场而言更具象征意义，并未出现市场预判的更紧缩政策，对于房价也不会出现抑制的作用。但北京市强调增加政策性住房供应，从长远看有利于房价的稳定。不过，孟奇也表示，加大政策性住房供应，既有利于摊薄房价，也存在促使其他商品房价格上涨的内动力。
国都证券分析师邹文军在接受本报记者采访时表示，由于去年年末房价已处于比较高的位置，而去年三、四月份房价较低，同比来看，房价仍旧将会是上涨的趋势。
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