新年楼市第一问：开发商能撑多久？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-02-25 09:34
2010年楼市究竟怎么走？
春节前，出席中国低碳地产高峰论坛的不少开发商人士坦言，中国房地产业的黄金时期可能跨入一个转型阶段，低碳已经是不少开发商谋求转型、生存下去的选择之一。CRIC联席董事会主席兼总裁周忻则表示，低碳将在未来扮演中国房地产发展的重要推动力之一。
当一个行业的风险隐现，适者生存，房地产业更是如此。就在春节后第一个工作日2月22日，高盛研究报告即称,紧缩政策的预期将加大地产业风险。国内地产股在未来几个月内预计最大降幅可能达32％。高盛对内地楼市的风险作出了罕见的悲观预计，甚至深圳控股等香港内房股被“强力卖出”。
不过，近期的种种迹象表明，大部分开发商还在凭借去年热销快速回笼的资金、相对充裕的资金流支撑局面，甚至不少企业地照拿、房照捂。而另一面，买房的观望氛围正随着政策的接连出台进一步加重。
判断市场博弈的最终走向，最直接的因素是：开发商能撑多久？光大证券（601788）的资深分析师赵强的判断是：半年没问题，一年有影响。
粗略估算，市场开始调整至今，至少已经两个月，但调整显然才刚刚开始，半年甚至一年的周期，似乎都过于乐观。
地照拿、房照捂
全上海整整一周，商品房新增供应量为零，即使在春节期间，这也是史上第一次。除了开发商“共同意志”使然外，似乎难以有其他因素可以造成这种状况。
官方数据显示，2月15日—21日春节一周，上海商品房新增供应量为零，成交量也少得可怜，仅59套，共计7574平方米，环比上周大幅下降93％。
根据上海富阳物业咨询有限公司的研究，该周上海商品房成交均价为1.90万元/平方米，环比下降8％；公寓成交均价为1.63万元/平方米，环比下降3％。但由于成交的项目较为稀少，均价略有下降并不能代表整体情况。
这种供应和成交急剧萎缩的情况从2010年初持续至今。汉宇地产市场部数据显示，1月份上海全市商品住宅供应量为72.33万平米，环比减少52.7％；1月商品住宅成交量为67.10万平米，环比下滑57.89％；成交均价为21088元/平米，环比微涨6.10％。
全国大部分市场亦如此。中国指数研究院监测数据披露，春节期间，北京、上海、天津等28个城市的成交量跌幅环比前一周下跌近5成以上，即使春节前成交异常火爆的海南三亚成交量也环比下跌18.6％。东海证券分析师桂长元指出，1月，宏观调控之下市场迅速降温，一线城市成交量环比大幅下滑。
在不少分析人士看来，近期连续调控措施形成了商品房交易成本增加、市场预期发生改变、观望氛围渐浓的客观因素外，开发商选择不降价、捂盘不卖的主观对策，也是造成成交急剧下滑的重要原因。
但很多开发商却还在不停拿地，甚至有些以万科上海为代表的公司在部分区域是2009年零土储的情况下首次购地。
在春节这周，南京市江宁区推出5个地块，雅居乐以10.05亿元竞得江宁新地王；绿地、上海金丰、花样年等房企一天之内在无锡市一地购入15幅地块，耗资过百亿。1月份，万科购地超过40亿元，超过其去年下半年的月均水平；中海地产1月份购地总额甚至高达101亿元。
春节前后，意外成为上市房企拿地的高峰。中原地产研究中心监测的12个城市土地数据显示，春节前一周共推出土地77幅、约421公顷，环比增加19％。据不完全统计，除了上述公司外，还有莱茵置业（000558）、中航地产（000043）、香江控股（600162）、正和股份（600759）、佳兆业等众多上市房企公告了增加土地储备的事项，投入资金从数千万元到数十亿不等。
市场面临调整，尽快出货回笼资金，同时紧缩新增投资少拿地节省资金，应该是房企的主要策略，而今年，众多房企却反其道行之，为何？
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