虎年伊始上海房企便遭当头棒 贷款叫停或只是开始
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 2010-02-25 09:45
牵一发而动全身
表面上看，上海市银监局叫停囤地、捂房开发商贷款，可能只影响房地产企业的单个项目，对企业的实际影响不大。易居中国分析师薛建雄认为，多数情况下，开发商会让建筑企业垫资完成前期工程，到房屋预售封顶时再归还建筑公司的垫付资金。这当中，开发商本身并不需要太多银行贷款。
国家统计局 《2009年全国房地产市场运行情况》也显示，银行贷款对开发商的资金影响并不算特别大。在去年57128亿元的房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款只有11293亿元，所占比例不到20％。
但事实上，银监局的上述贷款叫停，对开发商的影响却是牵一发而动全身。
钱生辉投资咨询公司总经理钱生辉说，很多开发商往往将手中一个项目的贷款，用到集团层面上多个项目。特别是一些囤积时间较久的地块，其目前的估值已经远远高出当年。开发商也借此从银行取得远高于当年买地金额的贷款。一些开发商可能将部分地块抵押给银行，再把获取的贷款用于其他项目的土地出让金支付和开发建设。也就是说开发商在向银行贷款时，就已经赚钱获利了。
不少业内人士告诉记者，目前闲置满两年的土地，大部分未开发便已经给开发商带来了巨大的收益。
佑威房地产研究中心主任陆骑麟介绍说，目前大部分土地的价格已是2007年同一地块的2.2倍，2008年同一地块的2.4倍。
一位熟悉银行贷款业务的人士说，即使开发贷款按照抵押地块价值的五成发放，所获得的贷款额也已经达到了当年买地花费的一倍多。
钱生辉表示，部分尚没有完全支付土地出让金的开发商，可以借此演出一场“空手套白狼”的好戏，先借用过桥借款或者信托借款垫付土地出让金，获得房地产开发所需的 “四证”，然后再通过土地抵押，获取银行贷款偿还过桥借款和信托借款。
或许也正是因为注意到了这一点，银监局特地提到，要求上海市的所有金融机构 “密切关注房地产企业，尤其是高价圈地的开发商、脱离核心主业进入房地产的大型企业集团的杠杆率，加强对开发商、项目公司和母公司的并表风险管理，增强逆周期的风险预测力。”
而此前，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，文中明确指出信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，上述政策显然会影响房地产企业的现金流，尽管上半年的资金依然可能宽松，但那只是因为去年企业回笼了不少资金，但下半年资金可就紧张了。
贷款叫停或只是开始
上海银监局的上述政策，显然将首先影响1月8日被上海市规土局会同相关区政府收回并督促开工的8幅闲置土地。上述8幅地块中，最引人注目的莫过于东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块和为多家媒体报道的李嘉诚旗下和记黄埔所有的上海明华房地产有限公司周浦地块。前者已经随东方海外在内地的其他6幅地块，作价172亿元出售给了凯德置地(中国)投资有限公司。而凯德置地接受《每日经济新闻》记者采访时回应说，公司正对先前所收购的原东方海外发展（中国）有限公司拥有的7个项目进行积极推进工作，其中针对衡山路项目（即天平地块），凯德已向市区两级政府提交了施工计划，拟定了工期时间表。
但是，对上海银监局叫停各金融机构对囤地、捂房房企开发贷款，是否会影响天平地块以及东方海外在上海的其他地块的贷款，凯德置地方面尚无回应。
另一家被多家媒体报道，在“上海周浦拥有闲置土地”的和记黄埔则否认了明华房地产公司与和记黄埔之间的关联。和记黄埔在北京的公关公司昨日致电记者，因土地闲置而被公告的上海明华房地产有限公司，并非和记黄埔旗下企业，与公司完全没有关系。
开发商们正越来越清醒地认识到，相关部门对闲置土地的处理，回收或者罚款或许只是个开始。
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