沪土地市场渐冷 虎年首拍楼板均价不足5000元

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 每日经济新闻　　 2010-02-26 09:37

    “面粉比面包贵”的现象，正离上海楼市渐行渐远。

　　昨日（25日），上海拍出虎年首幅住宅用地——金山朱泾镇地块，最终成交价为1.69亿元，楼板价仅为4680元/平方米。下午拍卖的枫泾镇I1地块，价格更低，楼板价仅为3912元/平方米。佑威楼市通系统的统计数据显示，上述两幅地块，均属去年9月以来为数不多的低楼板价地块。

　　方方地产咨询机构地产咨询部负责人认为，拍卖的两幅地块，建成后按目前价格卖，开发商也有赢利空间。这和去年9月以后，很多地块成交价格高于周边在售楼盘的现象已非同日而语。

　　低楼板价确保企业盈利

　　据佑威楼市通提供的资料显示，去年至今成交的数百幅地块中，只有30余幅的楼板价低于5000元/平方米。昨日成交的两幅地块，便是其中之一。

　　资料显示，朱泾镇地块周边拥有多条铁路、高速公路的快捷交通干线以及规划中的轨交22号线，有一定的区位优势。周边在售楼盘，目前公寓单价为8600元/平方米，别墅单价12000元/平方米。

　　方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川说，以4680元/平方米的楼板价，再加上项目的税费和建安成本，总成本和目前售价接近，但依然能给开发商带来赢利空间。即使建成后，按照现在的价格卖，开发商也是赚的。

　　根据朱泾镇地块的出让文件，项目的A地块容积率为1.58，可以建成公寓加联排或叠加别墅，D地块容积率更只有0.77，可以开发成价值更高的联体和独栋、双拼别墅并存的混合小区。按目前区域别墅12000元/平方米的售价，该项目显然能给开发商带来不菲收益。

　　和朱泾镇地块的情况相似，枫泾镇I1地块(南块)的容积率也只有1.0，同样可以开发成低密度的别墅、花园洋房等高售价的产品，由于3912元/平方米的楼板价，上述项目有机会获得较可观的利润率。

　　土地市场渐冷却

　　以较低价格成交的地块不断增多，被认为是近期连续出台的宏观调控政策导致的。

　　上海市银监局不久前出台政策指出，对调查发现和经相关部门查实的存在囤地、捂房行为的开发企业，不得对其发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。

　　春节前夕，银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，再次收紧房地产信托。《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。本报昨日（25日）也报道，今年国土部将可能出台相关细则，对房地产企业非法取得土地、囤地、不按时开发等各种土地违法行为进行认定，从而作为“两会”审核房企土地抵押贷款、土地资产融资的重要依据。

　　赵豫川说，这些宏观调控政策影响了开发商的心理预期，让他们不再盲目出手拿地，使得地价逐渐趋于合理。

　　事实上，昨日开发商的报价差距不大。参与朱泾镇地块竞拍的某开发商说，开发商在竞拍时咬得较紧，自己仅是以微弱劣势惜败。

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