二三线城市楼市实录：全民买房上演疯狂的房价
http://www.haozhai.cn 文章来源: 第一财经日报 2010-02-26 10:35
房价“只升不降”？
南通搜房网的数据显示，2010年1月南通市区商品住宅共成交3259套，较前一月增长超过65%，但成交金额仅环比增长不足2亿元，成交均价则下降约42%，仅33万元/套。
事实上，自2009年11月开始，南通市的商品住宅成交一直处于下滑态势，2009年12月的成交量虽然较前一个月增长16.61%，达1973套，但成交总金额已较前一月减少2.9亿元，仅11.16亿元，降幅为20.64%。成交均价也仅56.54万元/套,比上月下降26.53万元/套，降幅为31.94%。
而南通小石桥附近一家楼盘的售楼小姐李红告诉记者，2009年12月份和2010年1月份成交很不理想，1月份基本上她手里都没有成交记录。
与此同时，南通市房产信息网统计数据显示，春节期间(2月8日~2月20日)南通市区二手房共成交27套，成交面积2140.5平方米。《第一财经日报》记者春节期间在南通市区几个售楼处采访时发现，春节期间南通楼市十分冷清，有些售楼处没有开门，开门的几家也没看到购房者的身影。
对此，南通市房地产行业协会副秘书长汪均表示，南通楼市2009年下半年开始出现了一个调整的状态，但整个市场的刚性需求依旧很大。作为一个地级市，许多海门、启东等县级市的人都到市区来就业，所以整个房源还是存在紧缺的形势。对于未来，汪均表示，房价估计只升不降。
整个过热的市场，让许多当地开发商不得不选择远离市区。
以上市公司中南建设(000961.SZ）为例，公司正极力寻求一线房企无暇顾及的地方。2010年2月22日，中南建设与海门市人民政府签订《海门圩角河两侧开发建设合作协议书》，公司将对海门圩角河两侧土地进行成片开发。海门是南通的一个地级市，相比而言，这里“竞争不激烈，发展空间大”。
跟南通市区相比，通州、海门、启东这些县级市的房价似乎还没有涨得那么厉害。3年前，当地人张伟芳在通州市区买下了一套130多平方米的房子，位于当地的“黄金地段”，现在的房价是6000多元/平方米，比张伟芳买的时候只上涨了1000元/平方米左右。
附表_南通商品住宅价格简况
最高价（元/平方米）30000
成交均价（元/平方米）超7000
宁波：“惊涛骇浪”之后冷淡迎春
宁波楼市春节期间相当冷淡，透明售房网显示，2月12日至19日，宁波市六区成交的商品房仅9套。不仅如此，整个2月都十分低迷。
但在半年前，宁波楼市涨幅一度领跑全国，在2009年7月，宁波新建住房销售价格同比上涨6.4%，涨幅居全国第一。
事实上，宁波楼市的涨势十分接近全国一线城市，从2004年左右开始，宁波楼市就不断上扬，整个房地产市场的市场化程度也非常高，小小的宁波，云集了大量的品牌开发商，万达、中海、凯德、金地、合生创展等早就在宁波跑马圈地.不仅如此，浙江当地品牌的开发商也在这里颇有建树，在市场上有平分秋色之意，比如绿城、宁波当地龙头开发商银亿、雅戈尔等。
竞争者多，也导致土地价格一路上涨。2009年10月30日下午，昔日“地王”滨江庆丰地块在宁波国际会展中心再次挂牌出让，并再次成为新“地王”，宁波当地开发商雅戈尔置业以商服混合用地14220元/平方米、住宅用地18740元/平方米的楼面价，约11.8亿元的总价将地块收入囊中。
2009年的宁波楼市也如其他一线城市，从“波澜不惊”一下进入“惊涛骇浪”，涨幅十分惊人。“特别是七八月份，涨得最多，当时正好在看婚房，二手房市场来看，房东几乎是一天一个价。”宁波当地人俞小姐透露，整个市场从2009年5月份开始进入疯狂状态，还不时有房东出现毁约的情况。
但今年春节期间看盘发现，很多楼盘表现并不积极，看的人少，成交的更少。宁波市房产交易中心统计，2月份共受理二手房过户近800套，除去拆迁安置房交付过户，二手房交易仅200余套。
不仅如此，住房交易量下跌迹象从今年1月份就有所表现：1月份宁波市六区住宅类商品房销售量为1135套，比上月减少1149套；二手住宅房共成交2415套，比上月减少3556套。
“2月低迷很正常，这是房产交易的一个传统淡季，今年还有个特别的因素，很多人在等一些调控政策的出台，而且宁波楼市已经上行到一个相当高的水位，所以许多人都不愿意出手，处于观望状态。”荣安集团副总裁钟卫民表示。
附表_宁波商品住宅价格简况
最高价（元/平方米）30000
成交均价（元/平方米）13000
台州温岭：钱多地少，低调炒房
如果说炒房是一个舞台，那么温州就是梅兰芳，台州则是程砚秋。前者实力惊人，声名彰显，而后者也是实力惊人，却更为低调。
与温州比邻而居，但台州连名字的读音都经常被人读错，甚至包括央视主持人。但无数民营经济产业集群冠绝全国，水泵、空压机、小型电机、鞋业数不胜数。追溯历史，1982年的冬天，台州温岭就诞生了全国首家股份制企业。
如同县级市瑞安引领了温州高达3万元/平方米的房价一样，温岭是台州的最高标杆。在这里，并不光鲜的市容市貌会给你错觉，而街上密集的奔驰、宝马和保时捷会告诉你一些真相，这些车子开过你身旁的频率要远远高于上海和北京。
如果一个台州人遇到温州人，哪地的汽车保有量是全国第一是比较的话题之一。在2009年全国百强县排名中，台州温岭还排在温州乐清和瑞安之前。房价走势上，自然也不容落后太多。他们认同“钱多人多地少是共同特征，有土斯有财是共同理念”。
记者就在去年下半年亲历台州温岭人在苏沪炒房的场景。一个上海11号线延伸段的新楼盘，在排队付首付阶段，排队的上海人大都购入一套，其他浙江人购入两套，有一个温州人则一次性购入6套。
“你是竖着买一列6套吗？”记者问。“我是横着一层。”他说。另一个温岭人来得有点晚，她在上午买下3套后，觉得买少了，下午又买了3套。当时来自温州和台州的买房者远远不止上述两个，都是一群朋友相约而来，将房源一扫而空。
而在台州温岭当地，其实也跟全国其他地方相似，你无法用准确的数字和国际通行的工具去考量。一个民营企业主甚至普通企事业员工持有的房产可能遍布长三角，同时还不断在当地购房。什么租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅对比等工具似乎全部不起作用。
有当地购房者认为，“现在看楼市你要找到一种感觉，拥有一种嗅觉。比如说浙江都是钱多地少，但到底房价应该涨到多少才合理，何时该出手，只能走着看。但钱多就可以‘试错’”。
在一些当地炒房者看来，类比的方法比什么估值工具都有效。比如说瑞安有公寓现在都达到3万元/平方米了，“瑞安凭什么那么贵，那么温岭也可以贵上去，大家钱多地少的程度差不多嘛，温岭2万元/平方米也是合理的。而瑞安这种地方像样的电影院也没有，温岭连一个像样的步行街和ShoppingMall都没有，所以上海更应该贵上去，这就是‘逻辑’”。
事实上，台州温岭这一波与全国的上涨轨迹都一致，不同的只是数字。仅就标志性楼盘来讲，这些只是一般公寓品质的楼盘，在这个小城不断刷新当地房价的最高点。如温岭开元山庄紫庭院，2008年中的售价是8000~9000元/平方米，其二手房价到2010年初已涨至2万元/平方米。
2万元/平方米在今年则成了温岭品质稍好的小区新价格目标线。尽管现在成交量有较大萎缩，但价格仍然没有撼动。有趣的是，大型房产开发商很少涉足当地市场，苏泊尔·翡翠花园已经算是当地的品牌楼盘。但当地制造产业资本在房地产开发领域则角逐得十分激烈。
去年10月到12月间，温岭横峰和城北街道国有土地使用权拍卖中，楼面地价就不断创出新高。去年10月，位于步云路西侧的一块占地面积只有49.5平方米的国有土地使用权在短短1分钟内，每平方米土地的竞拍价从4.0404万元飙升到15.7777万元，并以781万元的总价成交，创下了当时浙江省乃至全国县（市）级城郊国有土地出让中单位面积地价的新高。
12月，城北街道位于泽楚路上的39套面积为55平方米的国有土地使用权房源拍出了均价223.4万元/套的高价，其中最高的一套为540万元，创下该街道历史最高纪录。横峰城北就聚集了温岭的制鞋产业，是有名的“鞋乡”，钱多地缺再次成为高价的理由。
今年1月22日上午，温岭原钱江摩托（000913.SZ）车厂改造地块国有建设用地在7名买家152次举牌后成为“地王”，拍卖师最终在25.99亿元时落槌，其楼面地价已超过1.1万/平方米，无论是总价还是均价都远超台州以往纪录。
尽管绿城集团也参与其中，但最终的角逐还是在温岭本地商人之间展开。浙江鑫磊机电股份有限公司董事长钟仁志最后胜出，利欧股份有限公司（002131.SZ）董事长王相荣和浙江豪成房地产有限公司等温岭本地商人都参与其中。
“这个地块的新楼盘到时候开盘价肯定要上每平方米2万了。”相关人士表示。而就在拍卖还没落槌时，附近的佳园西苑小区的十几套余房立即被一抢而空。随着政策调整，台州温岭最近虽然成交十分寡淡，但还没有出现公开降价售楼的新楼盘。
附表_台州商品住宅价格简况
最高价（元/平方米）超20000
成交均价（元/平方米）8000~9000
西安：拆迁大潮中的房价上涨曲线
如果可以从空中俯瞰，十三朝古都西安应该是一片巨大的房地产工地，在一年近1000万平方米的城中村和棚户区的拆迁轰鸣中，西安住宅成交均价站在了接近每平方米6000元左右的位置。
与上海、海口相比，西安6000元/平方米的房价并不算高。老沈的女儿2003年前后在海口海德花园买下一套房子，当时的房价是每平方米1800元，经历了2009年下半年和今年年初的疯涨后，这套房子的市价已经冲破每平方米1万元；而老沈的一个外甥女在上海陆家嘴地区租住的一套不到40平方米的老公房，挂牌价高达每平方米2.4万元。
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