CBD准地王中服地块四大猜想
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新京报 2010-02-26 10:57
提要：中服地块位于cbd核心区域，周边二手房价早已突破3万元/平米。中服地块也符合远洋地产的发展战略，该公司早就确定了住宅+投资型物业的开发模式，近年来大笔增持投资型物业的比例。
中服地块位于cbd核心区域，周边二手房价早已突破3万元/平米。江心/cfp
中服地块用地性质为商业金融用地。图/张晓蕊
自1月29日备受瞩目的cbd中服地块入市以来，围绕其买家、价格的传闻不断，为此北京市国土局、朝阳区cbd管委会、北京市规委在春节前紧急召开了现场踏勘会，详解该地块出让方式及未来运营模式。
2月22日，中服地块正式挂牌开始竞价，但截至昨日，5天的时间里没有出现一家竞价企业。对此，很多业内人士表示竞价截止日期为3月8日，此时没有报价也属正常。中服地块用地性质为商业金融用地，挂牌出让起始价为50亿元，竞价阶梯为2500万元，竞买保证金为30亿元，竞价时间为2月22日至3月8日。无论从起始价、竞价阶梯还是竞价门槛看，该地块在北京土地市场都创了纪录。“保证金30亿元，公示20日，利息也不少，谁也不会充胖子。”中经联盟秘书长陈云峰认为，作为重量级土地，预计该地块网上报价前期中期都很可能无人应价，真正报名交保证金的企业将出现在后三天。
买家方面，由于该地块为北京首个对竞买人资格进行严格限制的地块，要求全部自用或自持经营，原本最有兴趣的soho中国因其散售模式基本出局；而严格的限制也使得竞争大幅减少，中国人寿及远洋地产联合体仍为最大热门；价格方面，50亿元仅为起始价，国土部门称还有一个底价，只要竞标人报价超过该底价即可取得土地，内此业内对于该地块的价格预期由最初的超过百亿开始降低至百亿以下。
猜想1远洋地产能否得手？
中服地块最终花落谁家？此前，该地块甫一入市，就招来“内定”远洋地产的嫌疑，但彼时很多地产公司均有机会成立符合条件的联合体，如中信地产、中粮地产、华润置地等，还有香港的九龙仓、嘉里建设、长江实业等也不乏实力，且国土局明确表示不排斥外资。
但综合各方面因素及各家企业拿地倾向和意愿来看，最大的可能性仍然是中国人寿和远洋地产联合体。首先，国土局明确表示拿地联合体中金融机构投资必须占比50%以上，且将来全部自用，开发企业投资的部分原则上也将全部自持经营，不得出售，这意味着投资中服地块将占用大量的资金，回收缓慢，风险巨大，这已将很多家公司排除在外，万科、华润内部人士告诉记者，不会参与中服地块竞投。
而在资金方面，远洋地产总裁李明对记者表示，该公司目前可动用的资金在400亿以上，在2010年公司至少会拿出200亿资金用于拿地。去年一年，远洋地产仅在北京区域拿下亦庄一幅土地，公司急需北京市场的战略性土地储备。
其次，中服地块也符合远洋地产的发展战略，该公司早就确定了住宅+投资型物业的开发模式，近年来大笔增持投资型物业的比例。作为远洋地产的前身，中远房地产依托原大股东中远集团及中化集团，曾经成功开发了凯晨世贸中心、远洋光华国际等高端商业项目，以及远洋地产与太古集团合资的将台商务中心正在全面施工中。此外，远洋地产进军长三角的首个项目杭州大运河商务区也是一个综合性房地产开发项目，带有区域及产业开发性质。
此外，作为cbd区域最大的一级开发商，远洋地产已在中服地块运作近5年之久，对于该区域更为了解，与朝阳区各政府职能部门均保持良好关系，这对于项目的后期开发和运营来说，也是一个有利条件。
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