房贷还款法 没有最合算的只有最合适的
http://www.haozhai.cn 文章来源: 房地产时报 2005-10-17 10:20
近期，沪上多家银行推出了全新的住房贷款还款方式，有读者询问，哪种方式最合算？为此，记者特意请教了银行房贷专家。他们一致认为，不能说哪种还款方式最合算，每种还款方式都是根据借款人剩余本金的多少计算利息的。不同的是，有的还款方式归还本金的速度比较快，有的则较慢，由此导致不同还款方式总利息的不同。而银行推出不同的还款方式，只是为了满足收入情况不同的各种借款人的需要。
房贷专家告诉记者，借款人常常从利息付出的多少、提前还款时是否会多付利息，遇到利率上涨时是否增加还款压力等方面来考虑选择哪种还款法更加合算，其实影响这些因素的关键是还款的期限，而不是还款方式。借款人选择还款法应更多地应考虑自己的收入水平、预期收入的变化、预期消费支出的变化等情况。
按需选择还款法
等额本息还款这是目前最为普遍的还款方式。即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1377 元。在还款初期，1377 元中大约80％以上是归还银行的利息部分。
采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为借款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，也很适合这种还款方式。
但使用这种方式，由于还款初期占用银行资金较多，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。
等额本金还款所谓等额本金还款，又称等本不等息还款法。借款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低，但是前期的还款压力较大，而还款负担则逐月递减。
举例来说，同样是从银行贷款20万元，还款年限20年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金833．33 元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行1751．33 元。随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还逐月减少4．25 元。
从上面的举例来看，使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。中年以上的人群，如果考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等因素减少，就可以选择这种方式。
按期付息还本借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的“季度还”业务就属于这个范围。
这个方式适用于收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。
本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。
这是等额本金还款的变体。举例来说，20万元贷款，10年期，采用等额本金还款，首个月本金为1666．67 元，利息为918元。借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还6个月的本金，为10000．2 元，超过1万元。下一次还本金不能超过一年时限。
此种还款方式是银行专为非月收入人群制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族，很多没有每月固定收入，但是，每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如，网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。
等额递增、等额递减这两种还款方式，没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式，它是等额本息还款方式的一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
以贷款10万元，期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，借款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是1085．76 元。如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等份的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100 多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还1300 多元，随后，每两年递减200元，直到最后一个两年减至每个月还700多元。
等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
一次还本付息这种方式适合短期借款。以前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年（含一年）以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。
这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人群面比较窄，必须注意的是，此方式容易使借款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。
采用这种贷款，借款人最好有较强的自我安排能力。
举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1377 元。在还款初期，1377 元中大约80％以上是归还银行的利息部分。
采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为借款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，也很适合这种还款方式。
但使用这种方式，由于还款初期占用银行资金较多，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。
等额本金还款所谓等额本金还款，又称等本不等息还款法。借款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低，但是前期的还款压力较大，而还款负担则逐月递减。
举例来说，同样是从银行贷款20万元，还款年限20年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金833．33 元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行1751．33 元。随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还逐月减少4．25 元。
从上面的举例来看，使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。中年以上的人群，如果考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等因素减少，就可以选择这种方式。
按期付息还本借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的“季度还”业务就属于这个范围。
这个方式适用于收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。
本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。
这是等额本金还款的变体。举例来说，20万元贷款，10年期，采用等额本金还款，首个月本金为1666．67 元，利息为918元。借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还6个月的本金，为10000．2 元，超过1万元。下一次还本金不能超过一年时限。
此种还款方式是银行专为非月收入人群制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族，很多没有每月固定收入，但是，每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如，网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。
等额递增、等额递减这两种还款方式，没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式，它是等额本息还款方式的一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
以贷款10万元，期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，借款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是1085．76 元。如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等份的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100 多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还1300 多元，随后，每两年递减200元，直到最后一个两年减至每个月还700多元。
等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
一次还本付息这种方式适合短期借款。以前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年（含一年）以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。
这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人群面比较窄，必须注意的是，此方式容易使借款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。
采用这种贷款，借款人最好有较强的自我安排能力。
不要迷信“等本法”
有不少借款人听说，遇到利率上涨或者需要提前还款，就认为选择等额本金还款法（以下简称等本法）的借款人最合算，所以就盲目选择等本法，有的已经选择等额本息还款法（以下简称等额法）的甚至要求更改为等本法。银行房贷专家告诉我们，其实要节省利息支出，确定还款的期限比选择还款法更重要，而不同的还款方式对提前还款的影响也不大。
利率上涨房贷专家指出，所谓的等本法比等额法节省利息的观点是片面的。相同借款期限，等本法支付的利息总额确实要低于等额法，但借款人少付利息的代价是用还款初期多还贷款的办法换来的，而不是“省”出来的。以原商业性房贷利率为例，如果借款10万元、还款期为10年，采用等额法，每月还款额为1062．61 元，利息总额为27513．37 元；采用等本法首月还款1253．33 元，以后每月还款递减3．5元，利息总额为25409．6 元，比等额法少付利息2103．77 元。
但我们可以发现，同样10万元借款，8年期贷款采用等额还款法，月还款额为1267．90 元，基本与10年期的等本法首月还款额接近，而其利息总额仅为21718．13 元，比10年期等本法少付利息3691．47 元。原因在哪里？很简单，8年期等额还款每月的还款额除第一个月外，都比10年期的等本还款法多，还款多，利息当然就少付了。
房贷专家指出，银行推出等本法，并不是提供借款人一种节省利息的方法，而是因为等本法的月还款额度逐渐减少，能适应那些预期收入下降的借款人的需求。
对大多数收入稳定、甚至将来收入可能大幅增长的借款人来说，在贷款利率预期上升的情况下，应当根据自己的经济承受能力，尽量缩短借款期限，才是节省利息的正确方法。以上例来说，既然借款人有每月归还1250 元贷款的能力，当然选择还款额每月固定的8年期等额法，而不应该选择还款额逐月下降的10年期的等本法。对那些已经还款一段时间的借款人来说，遇到利率上调，可以要求银行缩短还款期限，而不是变更还款方式来节省利息。
提前还款房贷专家还提醒借款人，不同还款方式对提前还款的影响不大。银行收取的利息是根据借款人占用银行资金的数额和时间来计算的，借款人每月的还款金额中，既包含了一部分本金，也包含了一部分利息。前期所还的本金数额，等额法要少于等本法，所以，支付给银行的利息也相应要多。具体的差额随着借款期限而变化，借款期越长，差额越大；利率越高，差额也越大（见表1、表2）。
从表1和表2可以证实，借款期越长，或者利率越高，差额也就越大。如同样利率下，10年期差额2333 元，20年期的差额变为9206 元；同样年限（5年）下时差额为508元。
如果要提前还贷，将两种还款方式的情况再比较一下，。以10万元购房商业性贷款为例，列出了在还款期中，经过一段时间的还款后的本金及利息支出（见表3、表4、表5）。通过上述列表，可以发现：初期每月还款金额的差异，主要是所还本金的差异，利息相差无几；在还款时间不长（不超过贷款年限的三分之一）的情况下，两种还款方式所还掉的利息相差并不大，如半年后提前还贷，利息相差只有十几元；两年左右提前还贷，利息相差在二百多元。
房贷专家为此建议借款人，要想减少利息的支出，最有效的是尽可能缩短贷款年限，而不是选择还款方式。虽然等额本金还款方式可以在一定程度上减少利息支出，但初期每月的还款额要增加20％左右，可能会加重还款压力，所以，选择此种还款方式要量力而行，不要盲目听信别人意见。另外，越早提前还贷，所支出的利息也就越少，如果要提前还贷，最好在贷款年限的前三分之一的时候进行。到贷款年限的后期，已经没有太大的必要，而在早期提前还款，不同还款方式利息的差别是不大的。
利率上涨房贷专家指出，所谓的等本法比等额法节省利息的观点是片面的。相同借款期限，等本法支付的利息总额确实要低于等额法，但借款人少付利息的代价是用还款初期多还贷款的办法换来的，而不是“省”出来的。以原商业性房贷利率为例，如果借款10万元、还款期为10年，采用等额法，每月还款额为1062．61 元，利息总额为27513．37 元；采用等本法首月还款1253．33 元，以后每月还款递减3．5元，利息总额为25409．6 元，比等额法少付利息2103．77 元。
但我们可以发现，同样10万元借款，8年期贷款采用等额还款法，月还款额为1267．90 元，基本与10年期的等本法首月还款额接近，而其利息总额仅为21718．13 元，比10年期等本法少付利息3691．47 元。原因在哪里？很简单，8年期等额还款每月的还款额除第一个月外，都比10年期的等本还款法多，还款多，利息当然就少付了。
房贷专家指出，银行推出等本法，并不是提供借款人一种节省利息的方法，而是因为等本法的月还款额度逐渐减少，能适应那些预期收入下降的借款人的需求。
对大多数收入稳定、甚至将来收入可能大幅增长的借款人来说，在贷款利率预期上升的情况下，应当根据自己的经济承受能力，尽量缩短借款期限，才是节省利息的正确方法。以上例来说，既然借款人有每月归还1250 元贷款的能力，当然选择还款额每月固定的8年期等额法，而不应该选择还款额逐月下降的10年期的等本法。对那些已经还款一段时间的借款人来说，遇到利率上调，可以要求银行缩短还款期限，而不是变更还款方式来节省利息。
提前还款房贷专家还提醒借款人，不同还款方式对提前还款的影响不大。银行收取的利息是根据借款人占用银行资金的数额和时间来计算的，借款人每月的还款金额中，既包含了一部分本金，也包含了一部分利息。前期所还的本金数额，等额法要少于等本法，所以，支付给银行的利息也相应要多。具体的差额随着借款期限而变化，借款期越长，差额越大；利率越高，差额也越大（见表1、表2）。
从表1和表2可以证实，借款期越长，或者利率越高，差额也就越大。如同样利率下，10年期差额2333 元，20年期的差额变为9206 元；同样年限（5年）下时差额为508元。
如果要提前还贷，将两种还款方式的情况再比较一下，。以10万元购房商业性贷款为例，列出了在还款期中，经过一段时间的还款后的本金及利息支出（见表3、表4、表5）。通过上述列表，可以发现：初期每月还款金额的差异，主要是所还本金的差异，利息相差无几；在还款时间不长（不超过贷款年限的三分之一）的情况下，两种还款方式所还掉的利息相差并不大，如半年后提前还贷，利息相差只有十几元；两年左右提前还贷，利息相差在二百多元。
房贷专家为此建议借款人，要想减少利息的支出，最有效的是尽可能缩短贷款年限，而不是选择还款方式。虽然等额本金还款方式可以在一定程度上减少利息支出，但初期每月的还款额要增加20％左右，可能会加重还款压力，所以，选择此种还款方式要量力而行，不要盲目听信别人意见。另外，越早提前还贷，所支出的利息也就越少，如果要提前还贷，最好在贷款年限的前三分之一的时候进行。到贷款年限的后期，已经没有太大的必要，而在早期提前还款，不同还款方式利息的差别是不大的。
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