沪上千万豪宅拿地仅4283元/平？ 25倍暴利不存在

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报 林劲榆 何　　 2010-03-02 11:41

    均价高达11万元/平方米的沪上第一豪宅——中粮海景壹号，近日卷入有关暴利的指责：有媒体报道称，中粮地产拿到此地块的成本仅为4283元/平方米，仅是目前售价的1/25。

　　对此，中粮海景壹号项目负责公司回应说，项目拿地成本复杂，相关媒体报道太过夸张。

　　媒体报道：

　　拿地成本4283元/平方米

　　根据网上房地产的统计，中粮海景壹号自开盘销售以来，短短一个月，除一套面积为636平方米、位于顶楼的复式楼盘在售外，其余66套全部售罄，已售房屋总面积达21588平方米，成交均价（累计合同均价）为每平方米11.006万元，超过汤臣一品的10.6万元/平方米，成为沪上第一高价楼盘。

　　上述媒体报道称，据统计，中粮集团在该项目首期就已回笼资金23.76亿元。

　　中粮海景壹号的各项成本到底是多少？根据《经济观察报》的报道，中粮海景壹号原为鹏利海景公寓，中粮地产旗下公司——上海鹏利为该地块总共支付的出让金折合人民币4.2亿元。根据鹏利海景公寓9.8万平方米的总建筑面积，由此计算项目的楼板价为4283元/平方米。

　　相关报道还透露，2005年，上海豪宅市场最高的建安成本为5000元左右，且包含了公共设施配套费用，“鹏利海景比之更早，不会比这个高”。此外，销售费用一般占项目收入的3%-4%。“以此看来，中粮海景壹号的利润率确实非常高”。

　　开发商回应：

　　根本不存在25倍暴利

　　就此，晨报记者昨日致电负责中粮海景壹号项目的上海鹏利置业发展有限公司企划处。

　　对于报道中提到的暴利，相关工作人员表示，地块获得过程曲折，成本复杂，“利润并不像媒体计算得如此简单，根本不存在25倍的暴利。”

　　根据报道，中粮地产获得海景壹号项目地块——X5地块的过程确实一波三折，前后共历经近7年：1996年10月，中粮集团旗下公司亨达发展有限公司，以1500万美元购得小陆家嘴X5-2地块；1998年5月，亨达公司在上海注册成立独资公司上海鹏利置业发展有限公司，并于2001年9月以3570万美元的价格，获得相邻的X5-3、X5-4地块开发权；此前X5-2土地性质为酒店公寓开发，上海鹏利在2003年7月获得政府对X5地块用作住宅开发的批复。至此，上海鹏利终于获得了这幅总面积为24315平方米的土地住宅开发权。业内分析：

　　利润没有猜得那么多

　　就中粮海景壹号项目的利润问题，上海华燕置业发展有限公司有关分析人士表示，参考当年世茂滨江花园的开盘价格，鹏利海景4000多元/平方米的楼板价反映了当时的地价，“但不能简单地用拿地成本与房价比较，其中还包括其他成本，比如资金成本，比如企业在拿地的同时对地方政府在其他建设方面的投入等。”

　　“另外，土地增值部分要征收土地增值税，因此企业利润可能并没有猜测中的那么多。”该人士表示。

　　[新闻背景]

　　海景壹号每套房数千万元

　　中粮集团有限公司成立于1949年，房地产业务是国资委批准的中粮集团的三大主营业务之一。

　　中粮集团开发的海景壹号位于陆家嘴CBD核心正滨江景观地段。根据搜房网的统计，该楼盘每套成交价大都在3000万元到5000万元左右。

　　尽管总价惊人，但中粮海景壹号还是受到热捧。据媒体报道，中粮海景壹号开盘仅2个小时，即“速销”64套千万级江景公寓，创造了上海高端住宅项目单盘单小时内成交金额新纪录，并一举打破汤臣一品保持多年的沪上第一豪宅纪录。

 

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