【豪宅网两会专访】沪上专家:政协不是房价讨论会 二季度定调虎年楼市
http://www.haozhai.cn 文章来源: 2010-03-04 16:38
如火如荼的两会正在召开，高房价成为整个社会关注的焦点，政协提案有一半是与高房价有关系的。就一些房地产的热点问题，豪宅网采访了易居研究院发展房地产研究所所长、全经联上海分盟专家委员会主任委员李战军和上海斯盖策划公司高级调研经理张宏伟。
统计数据就不能一味迎合主观感受
统计局公布2009年中国70个大中城市房屋销售价格较上一年同比上涨1.5%。这个数据与普通民众切身感受不一致，统计局局长马建堂回应说，的确给公众带来误解。鉴于此，今后房地产价格采集、计算方式都将改进。
就此问题，易居研究院发展房地产研究所所长李战军认为，统计数据就是数据，不能迎合老百姓就改变，统计数据本身只能反映一个侧面，不能反映全体。一种情况是商品和保障房区分开来，分别做统计；另一种是预售和销售区分开来，任何统计数据不应当多变，口径应当一致，否者也没法比较。
而来自上海斯盖策划公司高级调研经理张宏伟则认为，我们应该更加关心数据区域有针对性。即我们在谈房价上涨多少的时候应该看具体一个城市的涨幅怎么样，在一个城市里也区分城市核心区和郊区。这样的研究对于房地产市场和宏观经济有益。如果只是玩数字游戏，愚弄普通老百姓，那就没有意义了。
政协不是房价讨论会
房价成为两会期间的暴热话题，政协委员提案有一半都集中在房地产领域，对待这种现象，李战军指出，政协会议不能成为房地产价格讨论会，共和国的经济发展和社会问题多的是，过分突出房地产的问题，这种情况不正常。
2009年有数据说开发商赚了一万亿，引起了社会的普遍关注。李战军在接受采访时说，这些话过分夸大了开发商的利润，都是在推卸责任、毒害市场和误导民众的。
而张宏伟则从原因上寻找这些数据的信息，他解释说，中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元，得益于去年政府4万亿投资计划所导致“流动性”过剩。
2009年房地产商通过销售回笼资金也好，上市融资也好，银行授信也好，现在开发商确实有钱了。这个过程中，政府在房地产行业的税收也受益匪浅。官商利益一起，尤其是地方政府对于地方开发商的保护，这一定程度上给当下楼市调控力度和执行效果方面带来了不少难题。
二季度将定调2010年楼市总基调
既然许多提案都是针对高房价的，那么在谈及房地市场的走势时，李战军则认为，就成交量来说，第一季度本来就是淡季，关键是看第二季度，“我总体感觉不会太差，但能不能超过2009年不好说，大量的保障房推出，房价可能会持平，但商品房总体趋势向上的”。
而张宏伟更强调结构性的看待2010年的楼市走势，“包括高端市场和中低端市场、投资自主市场、大户型中小户型市场方面，不同地域之间等都应该区别对待和综合分析”。
他指出，今年房价还处于“高位盘整”的状态，这主要还是由于政策调控的有“针对性”即有保有压维稳政策、开发商资金流相对富有及楼市仍有强大投资自主需求等多方因素博弈而导致。
针对2009年末2010年初出台不少打压政策，不少人认为楼市已经进入了拐点区，但张宏伟强调更要看政策连续出台的背后客观原因：第一、按照调控的效果时间点来看，一般政策出台半年后才会逐渐看到效果，现在谈调控效果如何为时尚早；第二、房子是大宗商品，短期内不可能马上有大量供应和上市，楼市供求关系紧张局面不改，难有楼市“拐点”。
张宏伟也认为要看二季度情况来判断今年楼市的基本状况。他指出，“3月份楼市是否因调控政策而转向，尤其3月份房展之后楼市的各方的反应情况，简单以目前出台一些政策的背景下的淡季楼市情况判断未来楼市发展趋势是不合理的”。
而且，张宏伟认为两会以及以后会出台的更多的是之前政策的深化和执行细则。具体的细化政策他列举说：“关于打压过剩投资投机需求；关于经济适用房的相关政策；关于信贷政策的适度、有针对性的收紧”。
就2010年豪宅市场形式如何，两位专家看法略有不同。李战军强调说，任何政策的出台对市场都会有影响，豪宅市场也会出现波动，但从整体上来说，对豪宅市场影响不会很大。
而张宏伟则认为，应该不会像2009年那样疯狂。与其说豪宅市场陷入调整周期，不如说豪宅市场进入正常的市场供求关系和销售期。他分析了其中的原因：第一、资金“流动性”适度收紧，豪宅投资回报空间在短期内最大化现象不复存在；第二、政策对于投资投机需求在打压，政策对于豪宅市场的影响是最敏感的，因此豪宅市场将步入平稳的轨道；第三、政策对于实体经济的倾斜和实体经济逐步的回暖，将使资金重新回流至实体经济，豪宅投资视察过势必受到压缩。
物业税今年能落地生根吗？
两会期间，人们很关注物业税，物业税真能遏制房价吗？会从空转落地吗？李战军直言不讳地给予了否定：“物业税不能平抑高房价，今年不会落地。这是一个新税种，新税种开征是一个复杂的问题，需要经过长期的准备，不是说开几个会就能定下来，讨论归讨论，操作的归操作”。
张宏伟则从调控楼市还有更多的手段角度来谈物业税，因为调控楼市的手段很多，政策、金融、税收等多方面，采用不同政策组合都可以达到一定的效果。他说：“调控楼市不见得非用物业税，除了市场自身因素，还和政府决策者调控楼市的个人偏好有关系，因此2010年物业税出台与否都难定”。
但他强调分级征收的物业税能够在一定程度上解决多方面的难题。如果物业税要开征并且采用分级制征收方式，从楼市调控的角度来说，物业税采用分级制征收，对自主需求免征，对楼市的投资需求有针对性的征收，其实这是有针对性的对楼市过热的环节进行调控；从构建和谐社会，平衡各方收入的角度来说，物业税采用分级制征收，政府可以通过这种税收制度征税，由此而再分配给普通居民，平衡收入不平衡的问题，对于缓和贫富差距，构建和谐社会也有重要的意义。
不过，张宏伟指出：“从一定意义上讲，任何税费政策的出台都是为了楼市平稳健康发展而来的，而不是为了某一个集团的局部利益。出台物业税对于重新调整收入和分配比，保证楼市健康发展有重要意义。因此，对于开征物业税就可以平抑房价的说法是有偏颇的，我们应该客观看待物业税的征收”。
（文/ 豪宅网 单许昌）
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