罗传银：二次房改推行“房屋券”可行吗？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 罗传银博客　　 2010-03-05 09:24

高级经济师罗传银

　　有人说，中国难以将房价保持在合理价位。焦点集中在保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控。这是因为中央和地方财政的关系短期内很难理顺；对于中低收入群体来说，房价远远超出了其购买力，但对于高收入阶层来说，房价似乎还不够高。

　　目前，房价可看成是中国各种深层次矛盾的一个症结。收入分配、城镇化、农民工荒、户籍制度改革，扩大内需，这些问题都会集中在住房上。是否进行二次房改，推行“房屋券”？是一个快刀斩乱麻的决策。这里借鉴国家统计局毛盛勇提出的想法。

　　推行“房屋券”，是将农民的房产搞活，农村老家的房产和宅基地变现作为首付，或者作为抵押进行商业贷款，使大量闲置在农村的房产盘活起来。总之，房地产市场务必要进行创新，盘活农民在农村的房产，降低农民工在城市的购房压力，同时更加集约使用农村土地。

　　本文的寓意在于，是否推行“房屋券”，这将影响房地产的供给与需求，对中国的扩大内需和城镇化建设带来一个重大调整。

　　一是增加了房地产的供给，从制度上允许农民工盘活滞留在农村的房产。对我国多数地区的农民来说，一辈子辛苦劳作, 勤俭节约，储蓄大都花在盖房子上，除去集体分配的宅基地外，房子建筑成本也很高，有的达到万元、万元，甚至更高。一旦农民工举家外出务工，房子便基本处于闲置，使用率很低，有的甚至相当于废弃。

　　目前，我国房地产市场进入了价格、成交量的调整期，政府出资建设廉租房或租用农民工公寓，不能解决农民工的住房问题；随着经济的发展，许多城市的工业化和城市化进入了快速发展期，我国许多城市明确提出了将农民工纳入住房公积金体系中，这是未来必然的发展方向，但目前还只能是一个“战略性构想”。

　　二是增加了房地产的需求，启动了农民的最大市场。

　　由于城市房价水平普遍较高，绝大多数农民工不可能依靠自身打工收入通过市场购房实现定居城市的梦想。但如果能够把农村老家的房产和宅基地变现作为首付，或者作为抵押进行商业贷款，则购房困难就会小得多。由于农村土地属集体所有，不能自由流动和进行市场化配置，农村的房地产交易难成气候。

　　我国跨省外出农民工达1.2亿人。绝大部分农民工在城市的居住条件很差，没有相对稳定的、适于家居生活的住所，数以亿计的农民工不断地在城乡之间流动，很难真正在城市留下来，变为市民，融入城市生活。

　　三是引导供需平衡扩大内需

　　目前我国的房地产市场存在大量的泡沫，扭曲了正常的供需结构。健康的住房市场必然要求合理的住房供应体系，而合理的住房供应体系应根据我国置业者实际收入情况的差异，合理确定不同规模，价位和消费阶层的住房结构，形成住房市场的梯度消费。

　　农民工作为不少产品主要的生产者，消费能力却很差。这种只生产不消费的模式，必然造成生产和消费结构的失衡。长期以来，农民工收入低于中下水平，使我国经济长期以来一直存在投资消费结构失衡、最终消费率偏低的矛盾，提高农民工住房问题是也是消除房地产泡沫的主要途径

　　四是适合城市化和户籍改革的需要。

　　使用“房屋券”能使农村户口挂钩的土地使用权做到全民均等化。如果一个农民转为城镇户口后获得的福利待遇，弥补不了他放弃农村土地使用权所蒙受的现实和潜在损失，在现行制度下不可能实现住房的公平性。

　　五是消除房产经济泡沫，稳定房价

　　如果将农民工纳入廉租住房保障，那么对于本来就供不应求的廉租住房无异于雪上加霜。若要集中新建廉租住房，土地的供应将进一步激发房产价格上涨。这种房价泡沫市场而非迁移的农村剩余劳动力转移模式使我国城市化的推进速度明显乏力，农民工的身心健康、生存发展、心理归宿、子女教育等权益难以得到保障，城乡经济社会的协调可持续发展也受到很大制约。

　　在今后的房地产市场，低收入者（包括部分农民工）将通过政府的“房屋券”廉租住房补贴解决住房问题；中低收入人群通过经济适用房购买有限产权住房；高收入人群则通过市场商品房解决住房问题。这将会形成一个比较良性的房地产市场，避免了房地产业的畸形发展。　

　　由此可见，在当今中国，现行房价政策的最大弊病妨碍了农民工的自由迁徙之权，而“房屋券”可消除房产泡沫、促进城镇化、减轻轻货币政策的压力，解决民工的住房难问题，推进户籍制度改革，这也是扩大内需的必要条件。

　　总之，推行“房屋券”一举多得，环环相扣，最大的好处在于实现房产公平公正交易，快速消除房产泡沫。

　　那么，怎样推荐“房屋券”？

　　从当前情况看, 推出“房屋券”制，要进行制度创新，使大量闲置在农村的房产盘活起来，支持有条件、有意愿的农民工在城市购房。要达到二个目的，一是要提供不同层次的住房，如廉租房、农民工住宅小区、经济适用房包括商品房，二是要从政策上完全放开，允许农民工按照当地市民待遇租住或购买各类住房。

　　因此，毛盛勇建议，盘活农民工农村房产，建议成立“房屋银行”，发行“房屋券”盘活农民工滞留农村房产的一个思路是由政府成立一个相应的“房屋银行”。面向有在城市购房意愿的农民工，对其在农村的房产进行合理评佑作价，发给其相应价值的“房屋券”。手持“房屋券”的农民工可以在城市购房时冲抵相应价值的房款，也可以作为抵押进行贷款。开发商则凭“房屋券”到“房屋银行”兑换相应数额的货币。

　　农民工一旦重新回到农村生活，可以凭“房屋券”到“房屋银行”回购或重新选择自己需要的房屋和宅基地，或者用货币直接购买。实施“房屋券”制度，既盘活了农村房地产，支持了农民工在城市购房居住，也为其将来回到农村生活提供了可能和更多选择，既合理也合法。

　　“房屋银行”可以省一级政府为单位组建，可由中央财政和地方财政共同出资，也可吸纳一定比例的社会资金。“房屋券”作为一种有价证券，不能自由转让，不能兑现，只能由农民工在城市购房时使用。

 

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