两会老调重弹 房价还将逆势上扬
http://www.haozhai.cn 文章来源: 豪宅网 www.h 2010-03-08 10:05
3月5日下午两点整，豪宅论坛邀请中国豪宅研究院院长朱晓红、著名地产评论人顾海波、地产实战派评论人黄欣伟和二手房市场的专家浩坤地产金牌经理周逢正三位解读两会房地产政策，论坛由中国豪宅研究院政策研究部部长单许昌主持。
（从左往右：知名博友张琳、地产实战派评论人黄欣伟、中国豪宅研究院院长朱晓红、金牌店长周逢正、著名地产评论人顾海波、中国豪宅研究院政策研究部部长单许昌）
主持人单许昌：今年两会房价是最热门的话题，政协委员的提案半壁江山是关于房地产的，您是怎么看待社会对房地产有这么高的关注度的？
顾海波：说明我们的房地产有毛病，除了妇女病以外，从头到脚什么病都有了。03年开始，央行有了121文件，我觉得这是房地产开始调控房价的序曲。从03年到现在，两会开了8年，房价越调越高，可见房价没有真正的调控，很没有诚意。去年牛年，大家说房地产得了“疯牛病”。房价收入比、房价租售比等一系列指标都超标了。在08年应对金融危机时，国家在民生方面出台政策援助房地产，但是剑走偏锋了。由于国家政策对于房地产的“呵护”过度，导致向房地产过分倾斜，像上海这些一线大城市的银行个贷贷款数额是翻了两番的。就两会而言，应该关注宽松的货币政策还能支持多久，另外大量央企国企不务正业，导致百业凋零，房地产独树一帜，地王频现。这影响了正常的产业结构，对未来的经济是个威胁。
我不希望看到两会是热热闹闹十天，冷冷清清一年。
单许昌：您是怎么看待2010年房价走势以及成交量的？
黄欣伟：这是一个老调重弹的问题。城市新引力和应届大学生就业意愿城市之间是否有个正比关系。除非主管单位拿出割袍断义、壮士断腕。经过08年的危机后，很多开发商的心理承受能力得到加强。以上海为例，上海的房价和每年大学毕业生就业意愿城市是否存在某种联系（成比例）。上海对于毕业生的吸引力，房价受到影响。今天的海南可能是明天的深圳。现在愿意去深圳第一份工作的大学生已经不多了。上海的房价是坚挺的。对于上海世博后房价会跌，我认为是找不到理由的，不可信的。概括的说，上海市场平稳。会出现回调的只会是二线城市，一、三线城市反而坚挺。
周逢正：目前市场现状是二手房交易量有所下降，主要因为是传统的淡季，节后的影响，再加上大众观望情绪较大。关于二手房的价格是跌是涨，这得从供求关系角度来考量。09年的价格波动很大，但是09年投机投资型需求与05、06年相比不是很大，主要还是集中在刚性需求上，刚性需求的比重占到了60%以上。目前，上海的二手可售房源较少，但咨询量蛮多。两会过后，市场走向如何是很多购房消费者所关注的，但是对于售房者来说，影响微乎其微，出售方很坚挺。个人认为今年是盘整，房价不会大起大落。
朱晓红：根据温家宝通知两会前的谈话以及最近提出的四条来看，中央政府对价格问题相当敏感。民意呼声——政策制定——市场表现这是一个衰减的过程。也就是，民意呼声很高不代表政策法规制定的很严密，政策法规制定的严密了不一定代表市场表现就会那么强烈。关于2010年上海的房价，我认为房价依然是坚挺的，但为了配合中央、为了社会的和谐，房价会是个“慢三步”的缓步上扬过程。
单许昌：温家宝在两会上提出了针对房地产的四条，其中第一条是这么说的，一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补贴资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。针对第一条，请
顾海波：怎样落实是关键。房改说了好多年了，从1998年到2010年，老百姓始终没有能够住上经适房，廉租房更是没有在上海建造。政府官员问责也没有落实。现在是说一套做一套，如90/70工程形如摆设。现在进城务工的农民就是游离在城市化进程外的，他们和城市原住民一起蜗居、群居在一个很小的空间。我觉得与其建造经适房不如建造廉租房。此外，我建议加大小户型商品房的供应量。提议保障性住房的比例要达到50%以上，这个过程是要做的，不单单只是说说而已。
单许昌：根据国土资源部城市地价监测信息，2009年全国城镇商品住房平均成本，每平方米约2500元。可以大概算出，2009年中国房地产商赚取的利润高达1万多亿元，请问
黄欣伟：开发商也是被动赚钱。经过08年一轮的调控后，开发商赌的是个人、是政府。经历过08年后开发商的心理承受能力也越来越好。有种对立现象在房地产界很明显，就是“跷跷板”现象——老板姓叫的再厉害，房价依然坚挺。
单许昌：温家宝的四条中的第二条是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。
黄欣伟：很简单，就三个字：细则呢？没有细则的话，说说谁都会的事。现在政府解决高房价就像是要衍生出个牧师来还是个警察来对付犯罪分子，若是个牧师，那么很明显，牧师很快就会被罪犯干掉。在这种情况下我们需要的是警察，虽然警察的综合素质没有牧师高，警察的修养不如牧师，但警察却可以制服罪犯，这也就是以暴制暴的解决方式。别以为这破坏了我们的什么原则，我们不期待原则，我们期待的是原则背后的细则。
单许昌：温家宝四条的第三条是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。请周店长讲讲。
周逢正：这些都是历年来两会上关于对房地产讨论的内容。我个人觉得关键是执行力度，要完善税收执行力度。
单许昌：温家宝四条的最后一条是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。请
朱晓红：我个人觉得这些都是讲讲而已，不可行的。毕竟，地方政府和开发商是利益共同体。执法和监管的怎能二为一体呢？怎能既是运动员又是裁判员呢？
单许昌：近期统计局公布房价涨幅为1.5%，请
朱晓红：作为一个国家级的部门，统计局公布的数据让我为他们脸红。这个数据的出现在逻辑上也是不成立的。倘若这个数据1.5%是真实的，敢问，政府干嘛还要调控？
顾海波：我对中国的统计数值很有信心啊，统计数据出一出，全国骗一骗。这个1.5%的数据简直就是统计的腐败。
黄欣伟：统计局在房地产相关部门里面就比是个群众演员，保持一年曝光一次的频率（一年报一次数据）。而凭借此次自我炒作，吸引了大众的眼球，相信统计局有望从一个群众演员成为一流演员。
周逢正：这次统计局公布这个数据，概括起来就是四个字：自欺欺人。
单许昌：多为委员呼吁开征物业税，但现实的物业税遇到了法理上的难题和现实的羁绊，您预计今年物业税能够落地吗？开征物业税能够抑制高房价吗？
顾海波：空转了6年，我对物业税不报信心。虽然物业税对抑制房价有一定的作用，但是在中国，由于过度依赖房地产而掩盖了我国经济结构低下的事实。所以说房地产很可能是绑在未来中国经济上的一颗定时炸弹。
黄欣伟：按照正常来说，物业税的开征能够抑制高房价。但是我们有三个担心，首先，担心物业税何时落地？其次，担心物业税落地后是否会变味？第三，担心物业税落地过程中遇到的巨大阻力？而恰恰是这些担心成为了物业税永远不会落地的借口。
单许昌：以史为鉴，物业税开征或许加速了中产阶级的消亡。
周逢正：物业税从商业地产开始，对于商业地产的发展来说还是有其价值存在的。但若运用到住宅上的话，或许对于中小阶级来说不是个好消息，会逐步使中小阶级步入消亡。
朱晓红：从国外引进的物业税是建立在私有制基础上的，但与我国的所有制形式不同。物业税的开征变相承认并保护了土地财产私有制。
单许昌：您预计两会出台遏制房地产发展的政策或者法律性的可能性有多大？
顾海波：我觉得不会。两会叫做热热闹闹十几天，两会后是冷冷清清又一年。就是外甥打灯笼照旧（舅）。
朱晓红：我基本同意两会没什么新意。政府难作为，群众很失望，房价还会涨。
黄欣伟：不会。这个会不是出政策的会，而是全国人大联欢会。
周逢正：会中大家观望，会后各自工作，按市场调控，影响不大。
单许昌：2009年豪宅市场火爆异常，在不差钱的背景下，豪宅屡创天价，请问2010年豪宅市场还会延续2009年的辉煌吗?还是会陷入调整周期？
顾海波：同意
黄欣伟：若用价格来界定豪宅的话。2010年的豪宅市场是很难超越豪宅元年的2009年的。因为当豪宅成为一种时尚后，2010年的豪宅品质就不是2009年那样了，产品品质是有所下降的。相信，2010年10万一平米起价的豪宅将会越来越多。而有先见之明的富豪们早已在2009年出手买入豪宅；而那些有眼光的富豪又不见得会看上2010年推出的豪宅，虽然价位和09年时的一样。所以说2010年豪宅市场不会再出现09年的那般，除非又有托市政策出台，引发了大众的恐慌，或者说豪宅有很大保值等的舆论向导的影响。
朱晓红：相比2009年的豪宅市场，2010年会有所缩水。富人们虽然有钱，但是也要考虑房产的性价比，会理性消费。
周逢正：在二手豪宅市场这块，流通性上2010年的比不上2009年的，这也限制了成交量，导致成交量的下降；在一手豪宅持有上，还是很有信心的，对后市很看好。
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