地产年报：想说爱你不容易
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2010-03-10 13:24
手握巨资仍喊穷 分红吝啬薪酬高
2009年对于开发商来说可谓大丰收之年，这一点从陆陆续续公布的房企年报中就能深刻地感受到。截至3月9日，已公布年报的30家上市房企共实现营业收入1221.33亿元，同比增长21.21％；实现净利润156.75亿元，同比增长40.18％，有6家房企的净利润增幅在100％以上。
在业绩“无悬念”增长赢得掌声的同时，房地产年报中透露出的以下核心信号也值得投资者研究：融资需求强烈，分红普遍较少，薪酬涨幅可观。
手握巨资喊穷
2009年楼市的好转在拉动房地产业绩的同时，也带动了开发商的扩张意愿。根据中国证券报记者的统计，按照申万行业划分，2009年至今，已有64家A股上市房企提出再融资预案，募集资金超过1316.2亿元。提出权益类再融资计划的共44家，其中尚待证监会审批的有37家，涉及融资金额高达895.69亿元。
统计显示，有36家公司拟进行定向增发，预计募集资金732.32亿元。其中广宇发展拟定向增发不超过7亿股，预计募资资金不超过69亿元。招商地产拟定向增发2亿股，募资资金不超过56亿元。中粮地产和冠城大通（两家公司宣布配股，共募集资金51.37亿元。万科（000002）计划公开发行8.8亿股，募集资金112亿元。此外，还有23家公司拟发行公司债，其中18家公司已实施，成功募集资金258.5亿元，4家公司获得股东大会通过，计划募资66.9亿元。福星股份则计划发行14.5亿元的可转债。
楼市全面复苏后，房地产企业的现金流已经有了很大改善，开发商所面临的经营压力正在逐步减少。数据显示，已披露年报的30家上市房企共持有货币资金773.16亿元，同比增长87.34％；经营活动现金流量净额为204.85亿元，而去年同期该指标为-178.68亿元。
在现金流较为充裕的当下，房企进行再融资并不仅仅为解决“策略”层面的问题。爱建证券研究员左红英表示，在激烈的市场竞争中，拥有更多的资金和土地，意味着拥有更大的主动权。迫于竞争压力，不少房地产企业选择通过再融资来维持行业地位。
保利地产总经理宋广菊在回答公司再融资问题时表示，如果公司要保持成长速度，就离不开资本市场的支持，而公司今年也有再融资的打算。无独有偶，万科在年报中虽未披露再融资的最新进展，但董事长王石也曾表示，希望能在今年上半年实施112亿元的增发计划。
“由于去年楼市火爆，所以目前多数房企并不缺钱。”一位房地产研究员指出，当前房地产企业进行再融资主要是作为储备资金，支持企业未来发展。“尤其是那些经营业绩良好的开发商，如果获得资金注入，可能会进一步提升业绩。”
不过随着房地产政策开始逐渐收紧，房企再融资难度不断加大。去年下半年公布的再融资申请大部分都在等待证监会的审批，距今最近的一次核准也要追溯到去年的10月30日，津滨发展发行不超过7亿元的公司债。
从行业看，再融资闸门的开启有利于上市房企未来发展。虽然目前开发商资金链问题还未显现，但是由于新一轮的房地产调控政策以及银根收紧的双重作用，市场普遍预计开发商在今年下半年将面临资金方面的问题。开发商“未雨绸缪”通过再融资充实自身资金需求，也反映出对未来现金流收紧的担忧。
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