地产PE：胎动与分娩
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国房地产报 2010-03-15 13:22
“地产PE”的挑战
不难看出，包括金地集团拟设立的基金在内，相比其他牵头人创建的PE ，具有开发商背景的地产PE无疑占有与政府、项目合作的资源，并具备地产项目开发和管控能力。用盛世神州基金在其成立发布酒会上的介绍来说，就是“对房地产项目的市场潜在价值具有专业判断能力，对开发经营全程具有专业管理控制能力，这是盛世神州基金及管理公司的基本优势”。
然而，从另一个角度来看，其在基金管理方面的“非专业”则必然会为“地产血统”的基金管理者带来挑战。这其中，基金运营经验与资金的募集成为两大关键点。
在基金运营经验方面，借助外脑扩充基金管理团队的“基金系血统”正是其“地产PE”取得成功的关键前提。
金地集团早在2008年就开始与UBS合作，并在北美等地展开了基金募集工作。合作一度受国际金融危机的影响，但据张华纲介绍，双方的合作仍在继续，并且，“不排除有进一步合作的可能”。
从盛世神州基金管理公司提供给记者的说明中，公司总裁王戈宏的海外基金背景颇引人注意。2006 年，他曾在美国发起创办JW Stone商业不动产投资信托基金(REITs)，并担任创始合伙人及总裁。“全程主导基金的资金募集，团队整合，公司创建，政府、法律、金融等资源的建立与协调，项目的发掘评估和投资的决策管理等。”
同时，作为基金的发起人，上述三家地产公司还会将自己公司对于地产项目多年的投资管控系统与经验运用到基金管理的运作中。
“2008年7月，我便开始组建房地产投资管理中心，拿自己的企业中的一个非全资的项目进行模拟管理，这包括，对投资的项目选择、判断、投资、执行、监督、退出等核心技术。”张民耕介绍。
在资金募集方面，此类地产商牵头的PE也需要打造一个较为符合自身需求的资金来源渠道。郑锦桥对记者表示，相对其他行业，房地产股权类投资的回报周期较长，GP应该找到投资基金较大、对基金要求不是太高，对于回报时间周期不是特别敏感的投资机构和合伙人。
“LP只有5000万元，估计也就投3000万元，GP的压力就很大。但是，如果找到那种有5亿元的，可以投资3000万元的，管理团队的压力就要相对而言小一些。”郑锦桥表示，因此，“选择那些对于房地产行业有所了解的投资人，也就是说选择LP的时候要有的放矢，不能见钱就要。”
对此，王戈宏透露，盛世神州基金除了与包括民生银行、招商银行，北京银行，中诚信托、中外贸信托等金融机构签署了战略合作协议外寻找LP。“未来还可能与海外成熟基金公司合作”，而这正可能与金地集团与UBS的合作殊途同归。
看来，对于张民耕等人来说，地产商“PE化”的道路才刚刚开始。
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