"返点"变身"担保费" 房贷的潜规则
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2010-03-15 14:04
新年伊始，一纸叫停房贷“返点”的行业自律性公约下发至各商业银行。但是作为一个沉积多年的行业“潜规则”，在交织着银行、中介、购房者等的多方利益博弈下，“返点”能否真正“叫停”，业内人士似乎并不乐观。
中国证券报记者经过多方了解发现，时下房贷“返点”正在以“担保费”等方式重新现身房贷市场。
专家称，由于中介机构在二手房贷市场仍旧保持着对银行的强势地位，在现行体制下，让“返点”从房贷市场禁绝将非常困难。一个健康有序的房贷市场，与其监管机构采取高压政策对“返点”行为进行截堵，不如从根本上，要求银行加大产品创新力度，通过价格竞争、服务竞争来吸引房贷客户，做到标本兼治。
由来已久：银行的“挖角”行动
个人按揭贷款由于有房产作为抵押，一直被银行视作安全的贷款品种。新房贷款一般会和开发贷款捆绑，易于被大银行垄断，“一般情况下，二手房贷市场也是大银行的天下，中小商业银行想分一杯羹，只能采取提供‘返点’这一非常手段。”某业内人士告诉记者。
“返点”这一“潜规则”由来已久，而在信贷宽松、银行争夺客户的时代，银行在和中介的博弈中，相对处于弱势，使得近几年“返点”越发水涨船高。
有业内人士指出，“返点”本非中介强求，而是银行主动的意愿，以此来博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息，“中介公司介绍的客户都是批量的，一般银行和某几家中介签订了合作协议，银行的二手房贷业务立即能在短时间内有所突破。”
但在利益输送背后，往往牺牲的是商业银行自身的盈利。该银行人士透露，“返点”是一次性付给中介机构，银行需要通过多年经营房贷业务的息差来弥补“返点”支出。如果购房者选择提前还款，加上资金成本，银行往往无利可图，甚至亏损。
某银行个贷部人士告诉记者，经过2008年数次降息以及房贷利率七折优惠，银行二手房贷的利润空间变得相当狭小，尤其是放贷第一年银行基本无利可图。
之前北京二手房市场上，银行给中介机构的返点一般在1.5%到2%左右，而有个别小银行为了短时期内获得客户数量的提升，甚至将“返点”提高到3%，对银行造成非常大的成本压力。
举例来说，银行执行二手房贷七折后房贷年息是4.158%，银行的存款年收益率约为2%，银行在这笔贷款中所产生的人员成本等费用大约是1%，同时，银行还要在第一年计提1%的拨备，如果按照2%的标准给予中介机构“返点”，那么银行在贷款发放的首年基本上是亏损的。
而“返点”造成的危害远不只银行一方，一份调研报告指出，个别房产中介机构和人员为获取“返点”而“飞单”、“跳单”，甚至在彼此之间买卖贷款资源，直接损害了客户的利益。
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