突围资金困境 开发商试水“私募化”融资
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2010-03-17 09:30
突围资金困局
房地产业是个资金密集型产业，融资能力对于行业发展具有举足轻重的作用。但是，目前开发商的融资渠道，包括信贷、股市、信托等都受到挤压。已经上市的公司还基本没有资金问题，大品牌的公司影响也不大，最困难的是中小企业。房地产企业私募化融资，可以说是突围现行融资困局的举动。
目前，我国开发商的融资渠道十分单一，最主要的是依靠银行信贷，高负债成为开发商的普遍生存现状。当开发商的资产负债率较高时，不仅增加了企业的自身风险，也使银行贷款的风险加大。国家为防止出现大量银行坏账，频频对信贷出招，给开发商带来了融资压力。
国家统计局数据显示，2009年，房地产开发企业该年资金来源5.71万亿元，其中，国内贷款1.13万亿元；个人按揭贷款8403亿元。就此估算，直接与信贷相关的资金约1.97万亿元，占房企资金来源的34.5％。今年前两个月，房地产开发企业资金来源1.05万亿元，其中，国内贷款2489亿元；个人按揭贷款1443亿元，信贷资金达到房企资金来源的37.6％。
数据显示，剔除ST公司后，38家公布2009年年报的上市房企资产负债率达到68.21％，较2008年同期增长了1.14个百分点。有16家公司的资产负债率超过了70％。
由于长期依赖信贷资金，开发商的资金链深受银行信贷政策的影响。在银根收紧的背景下，不少开发商已经感受到了融资压力。根据央行公布的最新数据，2月份人民币新增贷款7001亿元，仅仅是1月份新增贷款1.39万亿元的一半，比去年同期大幅下降了3714亿元。
东海证券研究员李志兵指出，今年新增信贷的目标为7.5万亿元，按照均衡信贷投放的比例，一季度的新增贷款应该控制在2.25万亿元左右。目前，前两个月的新增贷款已达2.09万亿元，导致3月份的信贷调控压力增大。
在对银根收紧的同时，银监会也开始严格控制包括信托、金融租赁以及财务公司等非银行金融机构的融资项目，并追溯之前的违规贷款。即便是房地产上市公司，由于监管层收紧审批，已有半年多未能实施再融资。
“现在明显感觉融资变难了。”北京一家民营房企的负责人告诉中国证券报记者，目前企业的资金头寸比去年紧张了很多。“信贷收紧了，大型企业可能还好些，中小房企的日子普遍不好过。银行贷款很难拿到，原本计划走信托或者财务公司融资也更难操作了。在加快开发的同时，担心后续资金跟不上。”
张民耕介绍，从国外的经验看，房企从银行借款的比例很少，主要是通过与各种基金合作。国外的基金品种非常多，大型开发商与基金通常结成长期合作关系。房地产私募基金为我国提供了一种新的模式和渠道。从长远看，私募基金吸收了社会资源，使原本炒盘炒地的资金流入开发领域，解决了社会资金的出路，同时也满足了企业的资金需求。对于银行、信托等机构则创造了一个避险工具，使风险不再过度集中于金融领域。
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