海南囤地调查：中信博鳌 水城迷梦
http://www.haozhai.cn 文章来源: 观点地产网 2010-03-17 16:49
可以肯定的是，对于在博鳌已经有大量土地储备的中信来说，地价涨到什么程度并不会带来太大的影响。或许，就算不卖楼房，就靠着通过收购而获得的土地升值，中信地产都能获得不小的收益。
蒋晓松与中远
“10多年前，我是开着吉普车沿着拖拉机开过的红土路进入博鳌的。”被誉为“博鳌之父”的蒋晓松这样回忆。
以蒋晓松为代表的晓奥公司无疑是博鳌开发的先驱。作为博鳌的原始开发商，晓奥公司自1992年进入博鳌，就开始了历经4年的博鳌水城创业之路。
1996年1月，经过4年的精心规划和准备，博鳌水城正式破土动工。此后，相继完成了博鳌水城的初期规划、太阳城地形改造工程、沙坡岛全岛型高尔夫球场建设等一系列基础设施和项目，奠定了博鳌水城发展的基石。
1997年7月，澳大利亚前总理霍克、日本前首相细川护熙应蒋晓松之邀，联袂考察博鳌，酝酿“博鳌亚洲论坛”的构想。
在这个构想的推动下，蒋晓松加快了博鳌的开发进展。但另一方面，琼海政府也有意支持对博鳌的开发，于是蒋晓松15平方公里的开发面积在政府积极配合之下，逐渐壮大。据博鳌的人士回忆，到后来海南博鳌投资控股主理的时候，蒋晓松手上的土地开发已有千亩之多。
事实上，面对不断扩大的开发土地，蒋晓松也渐渐感到了一些吃力，为了更好的开发博鳌，蒋晓松开始引进一些大的企业，希望能共同合作。在蒋晓松和政府的共同努力之下，博鳌引来了后来大展拳脚的中远集团。
中远集团介入博鳌的开发始于1999年8月。当时，由晓奥公司、中远发展和海南黄金海岸集团共同出资组建海南博鳌投资控股有限公司，成为博鳌水城惟一的主开发商，并以中远为主导经营开发。
“中远在博鳌的开发建设中，起到了关键的作用。”拥有博鳌控股50%股权的蒋晓松曾如此评价，中远的进入，在博鳌发展中具有继往开来的重要意义。
在进入博鳌之后，中远也不遗余力的宣传推广博鳌，在多次公开场所，中远集团总裁魏家福等高层先后多次表示看好博鳌预期，对未来充满信心。据悉，当时，中远计划投资20亿元打造博鳌小镇。
事实也的确如此，在中远的主导之下，博鳌迅速发展。2000年3月，以中远发展为主导的博鳌控股，在不到一年的时间内，先后完成15项工程建设，在博鳌水城的发展中，起了至关重要的作用。2000年11月，金海岸温泉大酒店竣工开业后，其他10项工程也相继竣工，交付使用。
与此同时，海南省政府正式批复《博鳌水城总体规划》，将规划面积扩展到41.8平方公里，并正式定名为“博鳌水城”。紧接着，2001年，海南省政府又将博鳌水城划定为博鳌亚洲论坛“特别规划区”，并明确博鳌控股为主要开发商，对水城实行统一规划、统一招商、统一开发。
在此过程中，为更有效地整合资源，中远发展经历了一次股权变动。2000年12月，中远发展把博鳌控股股权出售转让后，重组了海南中远发展博鳌开发有限公司，注册资本2.5亿元人民币，中远发展控股95%。
可以说，博鳌今天所能看见的大部分设施、场所和中远当初的开发都有着密切的关系。
然而，中远看似顺利的开发过程中却隐藏了一个巨大的不确定因素。
从2000年，蒋晓松和中远开始合作后不久，蒋晓松就对博鳌控股的股权进行一系列收购。到2004年，中远完全退出，蒋晓松取得了100%的股权。
没有人知道中远退出的原因是什么。不仅中远从未对此进行过任何解释，就连蒋晓松、博鳌政府等或近或远的关系人士也未对此透露过只言片语。是合作的基础已经不存在，还是双方产生了利益纠纷，抑或是其他的原因，这一切都只能任凭猜测了。
事实上，从2000年到2004年的四年间，上海中远房地产投资有限公司、海南安安实业有限公司、海口建能房地产开发有限公司、罗顿发展股份有限公司、上海鹏欣集团有限公司等多家企业相继成为博鳌控股的股东，而这些股东又陆续离去。
王军、荣智健与中信
在中远彻底抽身之后，中信却在蒋晓松的又一次牵线搭桥之下进入博鳌。
2004年11月，海南省委副书记、省长卫留成与时任中信集团董事长王军，在香港华润大厦50层签下博鳌亚洲论坛特别规划区建设的框架协议，这标志着中信集团正式大规模进入博鳌开发建设。
据当时王军介绍，中信首期将在博鳌投下40亿元。2014年前，中信在博鳌的总投资额将在100亿元以上。而这些无疑都是蒋晓松的重大贡献。琼海人士回忆，在蒋晓松牵线介绍后，省政府积极推动，省长卫留成、常务副省长吴昌元、副省长刘琦多次邀请中信到海南来考察。中信进入海南，在当时被评价称是典型的“企业牵线，政府推动”。
然而颇为有趣的是，在中信地产还未正式进入博鳌之前，曾多次到博鳌考察的却是中信泰富的董事局主席荣智健。
中信泰富是中信集团6家上市公司之一，主营业务涉及基础设施、能源、环保、房地产等。而中信地产是中信集团旗下的一家房地产公司。一直以来，中信泰富的运作向来独立，并不太受中信集团的安排部署，更不要说和中信地产之间有太多牵扯。这样的局面直到2008年中信泰富爆出巨亏之后，中信集团才顺势再次入主，而中信地产也是在这之后和中信泰富展开了地产合作。
据称，荣智健多次到博鳌考察，前几次都没有和当地政府打招呼，乘专机抵达，考察完后又悄悄离开。有一次，他甚至带着公司高层管理人员，徒步考察博鳌亚洲论坛特别规划区。仅此可见，荣智健及中信泰富对博鳌很有兴趣。
但奇怪的是，最后进入博鳌的却是中信集团旗下的中信地产。而中信进来博鳌的一个特点是，除参与原41.8平方公里博鳌特别规划区的开发外，那就是向南拓展，将这个规划区扩大到122平方公里。这里面，包括琼海市的65平方公里，万宁市龙滚地区的57.7平方公里。规划区向南拓展后，包括了琼海的中原镇和万宁的龙滚镇。在万宁境内形成57.7平方公里的新的特别规划区。
在2004年中信拿下博鳌控股70%股权之后，2007年剩下的30%股权也全部被中信获取。至此，蒋晓松彻底退出了承载了自己多年梦想的博鳌控股。
蒋晓松的放手与中远的离开一样充满着疑问，蒋晓松也并未告之任何原因。但据中信地产工作人员后来推测，蒋晓松的离开可能还是觉得个人力量有限，还是得由大企业在博鳌进行开发比较合适。
到蒋晓松离开之后，其之前获得的千亩土地开发也才300亩左右，剩下的700亩当然也随着博鳌控股股权的转移而落到了中信地产的手中，这其中就包括了今日中信正在销售的千舟湾项目所在土地。
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