土地溢价率90°高烧不退 品牌房企疯狂土储
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-03-18 09:26
溢价率高烧难退
中原地产最新的研究报告指出，综观各城市土地拍卖情况发现，土地市场的热度正从2009年底的高烧中消退，与前期相比，流标率、底价成交率均有所回升。“虽然部分中心城市的优质地块，在开发商的竞逐下，仍然会出现高溢价现象。但从全国范围来看，土地价格逐步回归理性，低价、底价成交的案例日趋涌现。”
赵豫川也指出，虽然品牌企业对地块关注程度高，而实际成交价格溢价幅度并不高。如招商地产（000024）摘得的松江广富林路2－4地块共有13家开发企业参与，溢价幅度191％，相对于0.8的容积率水平，1.64万元/平方米的楼板价水平并没有超出市场预期。与上一报告期动辄200％的溢价幅度相比，竞争程度降低。
分析人士普遍认为，从2009年底营业税优惠的终止，到“国11条”的出炉，再到两会期间国土部颁布的“19条”，政策调控信号越来越强，影响了开发商拿地的市场预期。加之勾地、暗标等抑制地价举措的跟进，土地市场的热度有所缓和。
分类型来看，1月份华东区供应基本以住宅用地为主，总量达到460万平方米，占供应总量的88％，但2月住宅供应量急剧下滑到78万平方米，下降幅度高达八成。非住宅用地在1月份64万平方米继续下降到2月份的33万平方米，创下2009年以来的最低点，这和上期非住宅用地大幅增加表现截然不同。
同比看，今年前2个月市场表现和2009年具有很高的相似性，住宅和非住宅供应均出现大幅度降低。
不过成交方面，1月和2月，华东区商品房土地成交面积分别为763万平方米和613万平方米，累计环比增加586万平方米，这已相当于2009年全年成交量4235万平方米的三成，主要原因在于2009年年底华东区土地爆发性的供应。结合前2个月土地供应来看，3月和4月成交量将大幅降低——但考虑到今年政府增加土地供应的初衷，3月和4月华东区土地供应可能会继续放大以保证未来2个月的成交量。
中原地产分析师宋会雍指出，土地市场整体趋冷、冷热不均暗示行业紧张竞争。市场预期的放低，特别是成交量预期低落，自然会影响到开发企业的拿地决策。
但就总量而言，已经吸纳了巨量土地的开发商们，当务之急是考虑如何度过漫长的“消化期”，而不是一味买地。
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