燕郊楼市童话遇到神话：疯狂上涨几时休止
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2010-03-18 09:30
极度扭曲的租售比
在燕郊有一个独特的现象，中介所贴的广告，大多是出售广告，鲜有出租的广告。张女士估计，先前买的房子能租到800元左右，但张女士现在还没有收房。没有出租之前，张女士需要自己交物业费和取暖费。张、文二人认为轻轨开通后，出租的情况可能更好一些。
根据中原物业三级市场研究部张大伟的研究，燕郊的租售比十分罕见。燕郊的新建商品房价在7100元左右，单套面积平均为102平米，单套房价维持在73万。而燕郊的平均单套房租仅为610元，租售比达1:1200。也就是说现在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的话需要100年。张大伟给报告起了个标题，名叫“租售比已达1200:1，两会曝利好，燕郊可能成为第二个海南。”
租售比的名词并不陌生，它是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300至1:200。如果租售比低于1:300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1:200还是低于1:300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。租售比很好地解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平。
北京大学房地产研究所所长陈国强在接受本报记者采访时表示，房价的快速上涨已经导致租售比扭曲。不仅仅是燕郊，在中国许多房价过快上涨的城市都如此。投资者更看重房产本身的升值。投资者的收益靠转手出让获得，多数人已经能够不考虑租金水平。而房屋被视为担心通货膨胀的投资者的固定资产和财富的存在形式。另外，陈指出，租售比是衡量成熟国家的房地产市场的状况，不能简单套用于国内的市场。
扭曲的租售比令一些业内人士认为燕郊虚火过剩，但燕郊楼市并不缺乏支持者和前瞻者。中经联盟秘书长陈云峰此前曾公开表示，北京楼市的疯狂上涨给燕郊楼市带来了太多的机会，凭借北京市场的快速发展而逐步成长的燕郊已经在北京楼市占据一席之地，随着城市的东移，未来的燕郊极有可能与通州、顺义等八大新城板块拥有同等的话语权。与市内价格相比，仍然存在巨大的价格落差，燕郊拥有紧挨北京的地利，却大幅低于近邻通州的房价。
陈国强说，“去年的快速上涨肯定是不可持续和不健康的，但投资者赌的是是否有人接手。”文、张两位炒房者的心态是当下投资客普遍的心态。但是，谁将成为燕郊楼市下一任接棒者？
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