窥探沪上月楼市小阳春

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2010-03-18 10:06

    全国‘两会’在抑制高房价的呼声中落下帷幕。上海迎来了春季房展会，节点上的重合使得大众纷纷将焦点集中在3月的房地产市场上。1-2月份成交量的萎靡让业内对市场前景担忧，楼市将迎来‘倒春寒’还是‘小阳春’？

　　相对回暖

　　2010年注定与以往不同，春节前密集的政策面市，加之“两会”的抑制房价的呼声，使得时下市场更加的不确定。
今年2月上海楼市观望情绪浓重，供需均现疲软态势，成交量出现大幅下挫。
　　据美联物业市场研究部统计显示，2月共成交一手商品房住宅5803套，环比大幅回落了49.4%。成交面积环比则下降了49.9%，同比成交面积跌幅达47.9%，各成交数据环比下滑幅度较上月进一步增加，并且同比成交面积也首次出现下跌的态势。楼市成交明显受到了春节长假的影响，在长假前五天成交已经出现急速下滑的情况，春节七天假日的前后两周成交量都没有突破2000套这一低位关口。2月各周成交套数始终在低谷徘徊。

　　时至3月，沪上房产市场开始出现一系列的小幅上扬。佑威·楼市通系统提供的数据显示，3月第一周（3月1日-3月7日）上海市商品房成交面积18.6万平方米，与前周相比增加了23%，成交均价为15950元/平方米，环比下跌了19%；上周上海市商品住宅成交面积11.3万平方米，与前一周相比上涨33%，成交均价为18549元/平方米，环比下跌了10%。

　　从数据可以看出，3月份上海商品房市场成交面积开始逐步加大，而成交均价的下跌幅度则渐渐放缓，体现出一定回暖态势。

　　但此种回暖将仅限于今年而言，回顾去年，根据资料显示，2009年3月第一周上海市商品房成交面积就已达到30.92万平方米，近乎是今年的两倍。

　　分析师表示，受去年市场过热影响，同时，政府相应政策大幅度推行，导致2010年前两月的成交量持续下滑，2月底则跌至最低谷。他预期，在3月份，沪上楼市将整体回暖，但进度不会太快，未来的回暖速率将从4、5月份的成交量中获悉。同时，薛建雄还指出，上海3月小阳春出现的概率不大，不会有大幅度的涨幅。

　　2009年的楼市火热前所未见，这样的大行情“喂饱”了各大开发商，充足的流动资金让诸多房企不急于销售，而去年极大的供应量加之前一阶段的一系列调控政策，让广大消费群体也不急于入市。如此一来，双方心态上的平稳将导致3月份成交量难以出现大幅度上扬。

　　供应不足

　　回顾先前两月，沪上房地产市场的供应量下滑明显，在刚刚过去的2月供应量更是猛降七成。

　　数据显示，今年2月份，上海商品住宅供应面积仅为22万平方米，比1月份的73万平方米供应面积下降近七成，而相比2009年2月54万平方米的供应量，下滑幅度也达到了67%。而当月，上海商品房成交4012套，共计53.69万平方米(剔除经适房及配套商品房项目)，而1月份的成交面积为107万平方米，2月成交面积环比下滑49.8%；商品住宅方面，2月成交2688套共计32.2万平方米，比1月的66.9万平方米下滑近52%。

　　同时，上周上海市商品房新增供应面积为6.5万平方米，比前周大幅下降了61%；全市商品住宅新增供应面积为3.9万平方米，比前周小幅上升了5%。

　　不难看出，房企在投放量上的控制正逐步放缓。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，供应不足短时间内无法改变成交萎靡的行情。“少量多批”还是困扰目前供应无法跟上的一个主要原因，从上周的供应数据来看，3.9万平方米的供应原本应该是一张预售证的面积却分摊到6张预售证之多，并且其中“南郊别墅 (论坛 新闻 视频)”单个项目就一次性办了3张预售证，其面积都未超过2000平方米，更有一张预售证的面积不足500平方米，因此对于供应面积的加大还需政府执行监管力度的加强。陆骑麟认为，供应无法得到有效增加，也成为目前成交量无法得到实质性增长的原因，而外郊环间的中低端项目成交比重增加，直接导致上周均价跌至1.9万元/平方米之下。

　　前景预期

　　正如著名经济学家艾尔弗雷德·马歇尔所说：“所有的经济力量都在周围其他行事力量的影响下不断地变换行动。”

　　从政策到成交量再到供应量，一系列的变动均对上海楼市前景造成影响。

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤指出，2010年住宅市场不会有大幅下调。在他看来，中、低端住宅价格将回归到与市场基本面相符的水平，较高的房价加之商业银行更加审慎的房贷政策，亦将促使部分中低端购房需求放缓，短期内住宅市场将很可能经历适度调整。而高端住宅物业价格今年仍有较强的支撑。鉴于国内有限的投资渠道，高端阶层对于房产的投资需求保持强劲。加上上海乐观的经济和市场前景，或将激发海外购房者的投资兴趣，旺盛需求下豪宅的稀缺性将继续显现。

　　另一方面，第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理简可则认为，需求放缓将促价格稳定。

　　今年政府态度是密切关注市场动向，采用微观工具、税收调整及货币政策确保市场稳定，支持首套房购买，抑制投机需求，这将有效防止价格过快上涨或急速下跌。

　　而在市场供需方面，由于2010年有限的供应和信贷影响，加上越来越多的收入群体无法承受当前房价水平，购房者或因价格调整暂缓购房计划，预计与2009年相比，2010年成交量或将下滑，在这种局面下房价将进行市场化调节，趋于稳定。

 

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