万科的算盘：逆市“增量开工”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2010-03-19 09:19
一片向好数据之下，万科2009年毛利率的下降，在2010年的第一季度，显得多少有些“诈眼”。
万科总裁郁亮给出的解释，是房地产利润结算的滞后，使万科在3月方才公布的年报当中，体现的毛利率是楼市调整最为剧烈的2008年的毛利润。不过，在此之外，万科却在抓紧增量开工，尽管2010年楼市的未来形势仍不确定。
确保库存量控制在3个月至6个月销售量
“公司近月的可售资源确实比较少。我们一般是确保库存量控制在3个月至6个月的销售量。”3月2日的网上投资者大会上，万科执行副总裁王文金如是答复投资者质疑。
万科年报显示，截至2009年12月30日，在公司各类存货中，已完工开发产品(现房)53.1亿元，占比5.9％；在建开发产品414.5亿元，其中包括343.5万平方米、合同金额356.5亿元的已售出未结算产品，占比46.0％；拟开发产品(对应公司规划中项目，其中相当一部分将 在2010年一季度转为在建)432.6亿元，占比48.0％。粗略估算，万科如今手头存货量为900.2亿元，其中在售项目不超过111亿元，仅为存货比例的12％。
显然，在2008年放缓建设速度后，2009年市场的爆发性增长将公司的存货几乎消化殆尽。如今去存货化仍在加速，2010年1-2月，万科累计销售面积73.5万平方米，销售金额87.8亿元，比2009年同期增长44.3％。
“万科存货管理的基本思路是：量出为入，即推盘计划和销售进度相匹配，兼顾增长需要。”万科相关负责人表示，“2009年以来销售形势良好，企业可售资源普遍处于低位，万科也存在回补可售存货到合理水平的实际需要。”
为迅速将土地储备转化为可销售存货，万科已大幅增加开动工面积，预计2010年新开工面积将达855万 平 方 米 ，比2009年 增 长52 .5％。实际上，2009年万科全年的新开工面积560.9万平方米，已经比年初计划增加23％。
“万科对2010年市场走势的大体判断是，下半年新增供应量将较多的释放出来，供求关系将得到改善。”光大证券（601788）近日调研万科战略投资部后总结称，开发商在市场调整过程中也会采取一些流量控制的办法，如以销定产、以销定存货。
“公司的经营计划还将根据市场情况不断调整，以保持存货的合理结构。”万科方面称。
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